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Baufinanzierung
umschulden.

Wann sich eine Umschuldung Ihres Baukredits lohnt.

Die Zinsbindung Ihres Baukredits läuft aus, aber das Darlehen ist noch nicht komplett zurückgezahlt – die Wahl einer passenden Anschlussfinanzierung steht an. Im Prinzip haben Sie jetzt zwei Möglichkeiten: Sie können ein Angebot zur Anschlussfinanzierung Ihres bisherigen Darlehensgebers, also eine Prolongation, akzeptieren und Ihren Immobilienkredit weiterhin bei Ihrer aktuellen Bank abbezahlen. Alternativ können Sie sich für die Umschuldung Ihres Kredits entscheiden, was bedeutet, dass Sie eine Anschlussfinanzierung für Ihre Immobilie bei einem neuen Darlehensgeber abschließen. Wann sich die Umschuldung Ihrer Baufinanzierung lohnt, erfahren Sie im Folgenden.

Was genau ist eine Umschuldung?

Bei einer Umschuldung schließen Sie eine Anschlussfinanzierung bei einem neuen Kreditinstitut wie unserem Partner Interhyp ab – grundsätzlich können Sie die Baufinanzierung, aber auch andere Ratenkredite oder mehrere Kredite zu einem zusammengefasst umschulden. Der neue Kreditgeber löst Ihr Darlehen bei Ihrer vorherigen Bank ab, sobald die Zinsbindung Ihres Immobilienkredits bei dieser Bank ausläuft. Als Kreditsicherheit erhält der neue Darlehensgeber die Grundschulden. Sie als Kreditnehmer profitieren bei einer Umschuldung in der Regel von besseren Konditionen wie günstigeren Zinsen als bei Ihrer ursprünglichen Baufinanzierung. Für die Umschuldung fallen für den Kreditnehmer Notar- und Grundbuchgebühren an, mit denen die Abtretung der Grundschuld an das neue Kreditinstitut geregelt wird.

Wie funktioniert die Umschuldung?

Der Aufwand für eine Anschlussfinanzierung durch Umschuldung ist für den Darlehensnehmer gar nicht so groß, wie manch einer denken mag. So einfach geht es:

  • Angebote für Kredite vergleichen.

    Vergleichen Sie verschiedene Angebote für Umschuldungskredite über Vergleichsportale im Internet oder über Ihre Bank – unser Partner Interhyp hilft Ihnen gerne weiter. Beim Vergleich werden aktuelle Zinssätze, Laufzeiten und weitere Konditionen zwischen Ratenkrediten verschiedener Kreditinstitute verglichen. Sie suchen sich das für Sie passendste Angebot heraus. Der Vergleich von Umschuldungskrediten erfolgt kostenlos und unverbindlich – Sie sind nicht verpflichtet, Ihren Immobilienkredit umzuschulden.

    Jetzt vergleichen
  • Unterlagen einreichen.

    Haben Sie sich für ein Angebot zur Anschlussfinanzierung Ihres Kredits entschieden, reichen Sie bei der neuen Bank einige Unterlagen zur Prüfung ein. Folgende Unterlagen benötigt der neue Darlehensgeber von Ihnen:
    ·      Einkommensunterlagen (Einkommensteuerbescheid, aktuelle         Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate)
    ·      Aktuellen Grundbuchauszug der Immobilie
    ·      Objektunterlagen zu Ihrem finanzierten Haus
    ·      Nachweise zu geplanten oder durchgeführten Modernisierungen
    ·      Darlehensvertrag des alten Kreditgebers
    ·      Bestätigung über die ausstehende Restschuld zum Ablösetermin

  • Vertrag unterschreiben und abwarten.

    Nach sorgfältiger Prüfung der Unterlagen durch den neuen Darlehensgeber kann der Vertrag für Ihre Anschlussfinanzierung zustande kommen. In diesem Fall unterschreiben Sie den neuen Kreditvertrag. Nach Ihrer Unterschrift kümmern sich die beteiligten Kreditinstitute in der Regel selbst über die Ablösung des Hauskredits und alle Formalitäten. Bis Ihre Anschlussfinanzierung nach der Umschuldung anläuft, müssen Sie also meist nicht mehr tätig werden.

Umschuldung: der richtige Zeitpunkt.

Damit sich eine Umschuldung Ihres Baukredits finanziell lohnt, sollten Sie Möglichkeiten nutzen, um Ihre Baufinanzierung bei Ihrer jetzigen Bank kostenlos abzulösen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Ihre Sollzinsbindung ausläuft. Wie lange die Zinsbindung läuft, ist in Ihrem Vertrag zum Baukredit festgehalten. Läuft die Sollzinsbindung aus und die Finanzierung ist noch nicht abgeschlossen, können Sie sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern, ohne Ihrem aktuellen Kreditinstitut etwas für die Kreditablösung zahlen zu müssen.

Alternativ kann der Kreditnehmer seinen Darlehensvertrag kostenfrei kündigen, wenn der Vertrag exakt 10 Jahre alt wird. Sie haben dann eine Kündigungsfrist von 6 Monaten und können eine Anschlussfinanzierung mit günstigeren Konditionen beginnen.

Niedrigzinsniveau nutzen.

Besonders lohnenswert erscheint die Umschuldung eines Baukredits, wenn das Zinsniveau seit Aufnahme des Kredits gesunken ist – denn dadurch ergeben sich deutlich günstigere Möglichkeiten für eine Baufinanzierung. Vor allem wenn die Restschuld noch relativ hoch ist, hat jeder Prozentpunkt den der Kreditnehmer an Zinsen spart, einen großen Effekt auf die Gesamtkosten des Kredits.

Erwägen Sie eine Umschuldung aufgrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus, sollten Sie aber trotzdem darauf achten, dass der Umschuldungskredit günstiger ist und bessere Konditionen bietet als das aktuelle Darlehen. Denn eine Umfinanzierung ist in der Regel nicht kostenlos – vor allem nicht, wenn Sie während der laufenden Sollzinsbindung umschulden möchten und Ihnen Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung bei Ihrer Bank entstehen.

Der preisliche Vorteil einer Umschuldung sollte so groß sein, dass er die entstehenden Kosten insgesamt übersteigt – unser Partner Interhyp hilft Ihnen gerne bei der Berechnung.

Umschuldung bei laufender Zinsbindung: die Vorfälligkeitsentschädigung.

Wenn Sie Ihr Baudarlehen während der laufenden Zinsbindung umschulden möchten, um beispielsweise ein Niedrigzinsniveau zu Ihren Gunsten zu nutzen, müssen Sie zunächst Ihre Bank bitten, Sie vorzeitig aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Das Kreditinstitut ist dazu nicht verpflichtet – wenn der Kreditgeber aber zustimmt, hat er ein Recht auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Der Darlehensnehmer muss der Bank hierbei den Schaden ersetzen, der durch die vorzeitige Kündigung entsteht.

Die Höhe der anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung hängt von der restlichen Laufzeit des Immobilienkredits, der noch ausstehenden Restschuld sowie dem vereinbarten Zins und dem aktuellen Zinsniveau ab. Entsprechend wird die Höhe der Entschädigung individuell berechnet. Sie können dann durchrechnen, ob die Zinsersparnis einer Anschlussfinanzierung zum jetzigen Zeitpunkt die Kosten der Umschuldung lohnenswert übersteigt oder ob Sie mit der Umfinanzierung bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist warten sollten.

Gute Gründe für unseren Premiumpartner Interhyp.

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Interhyp als führender Spezialist für Baufinanzierungen in Deutschland ist bereits seit 1999 am Markt. 

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Die Expertinnen und Experten von Interhyp vergleichen für Sie die Baufinanzierungsangebote von über 500 Banken und sichern Ihnen dadurch beste Konditionen.

Alternativen zur Umschuldung.

Prolongation.

Eine Alternative zur Umschuldung Ihres Kredits ist die Prolongation. Bei der Prolongation akzeptieren Sie das Angebot zur Anschlussfinanzierung Ihres bisherigen Kreditgebers. Zinssätze, Laufzeit, Tilgung und weitere Konditionen des Baukredits werden neu verhandelt und Ihre Baufinanzierung läuft mit neuen Konditionen weiter.

Die Prolongation ist eine bequeme Art der Anschlussfinanzierung für den Darlehensnehmer, denn die Bank unterbreitet dem Kreditnehmer ihr Prolongationsangebot in der Regel drei Monate vor Ablauf des Ratenkredits von selbst. Sind Sie mit dem Angebot einverstanden, müssen Sie lediglich einen neuen Kreditvertrag unterzeichnen und Ihre Baufinanzierung läuft weiter.

Alternativ können Sie ein Angebot zur Prolongation auch schon früher bei Ihrem Kreditinstitut anfordern. Dies verschafft Ihnen innerhalb Ihrer Zinsbindungsfrist mehr Zeit, um verschiedene Angebote für eine Anschlussfinanzierung zu vergleichen – finden Sie ein günstigeres Angebot als das Ihrer jetzigen Bank, sollten Sie über eine Umschuldung nachdenken.

Forward-Darlehen.

Ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung kommt infrage, wenn Ihre Sollzinsbindung noch nicht abgelaufen ist, das Zinsniveau aber aktuell niedrig ist. Das Forward-Darlehen schließen Sie ab, bevor Ihre Zinsbindung ausläuft, und sichern sich so die aktuell niedrigen Zinsen für die Zukunft. Das bedeutet, dass die Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung auf dem Niveau zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses liegen. Beim Forward-Darlehen können Sie sich also bereits lange vor Auszahlung der Kreditsumme auf einen Zinssatz festlegen. Läuft die Zinsbindung Ihres Immobilienkredits dann ab, wird die im Forward-Darlehen vereinbarte Kreditsumme ausgezahlt und löst so Ihre Restschuld ab. Ab diesem Zeitpunkt zahlen Sie dann das Forward-Darlehen mit den vorher festgelegten Konditionen ab.

Entsprechend kann sich ein Forward-Darlehen finanziell lohnen, wenn das Zinsniveau zu diesem Zeitpunkt besonders niedrig ist. Steigt das Zinsniveau in der Zukunft an, profitiert der Kreditnehmer von den niedrigen Zinsen, die er sich durch seinen Darlehensvertrag gesichert hat. Sinken die Zinsen dagegen weiter, zahlt der Darlehensnehmer für seinen Immobilienkredit gegebenenfalls mehr.

Nicht außer Acht lassen sollten Sie bei der Erwägung eines Forward-Darlehens auch, dass die Bank in der Regel einen Zinsaufschlag hinzurechnet, der von der Länge der Vorlaufzeit Ihrer Anschlussfinanzierung abhängt. Denn sollten die Zinsen nach Abschluss des Darlehensvertrags steigen, würde dem Kreditinstitut durch den günstigen Kredit ein Teil der Rendite entgehen.

Umschuldung, Prolongation, Forward-Darlehen: Vor- und Nachteile im Überblick.

Umschuldung

  • Not included: Günstigerer Zinssatz beim neuen Kredit
  • Not included: Geringere Gesamtkosten durch Zinsersparnis möglich
  • Not included: Schnelleres Tilgen bei gleichbleibender Rate möglich
  • Not included: Organisatorischer Aufwand bei der Abwicklung
  • Not included: Abtretung der Grundschuld kostet zusätzlich
  • Not included: Bonitätsprüfung und neues Immobiliengutachten erforderlich

Prolongation

  • Not included: Bequeme und schnelle Abwicklung der Anschlussfinanzierung
  • Not included: Kein neues Immobiliengutachten nötig
  • Not included: Keine erneute Bonitätsprüfung notwendig
  • Not included: Häufig höherer Zinssatz als bei einer Umschuldung
  • Not included: Gegebenenfalls nicht das günstigste Angebot
  • Not included: Wenig Verhandlungsspielraum für den Darlehensnehmer

Forward-Darlehen

  • Not included: Risiko steigender Zinsen in der Zukunft ausgeschlossen
  • Not included: Günstige neue Konditionen ohne Vorfälligkeitsentschädigung
  • Not included: Sichere Planung über die derzeitige Sollzinsbindung hinaus
  • Not included: Bei fallenden Zinsen teurer als andere Anschlussfinanzierungen
  • Not included: Langfristige Marktbeobachtung zur Zinsentwicklung ist aufwendig
  • Not included: Zinsaufschlag für die langfristige Reservierung

Umschuldung: wann sie sich lohnt.

Die Umschuldung eines Immobilienkredits bringt einige Vorteile mit sich: Sie sichern sich günstigere Zinssätze, können die Laufzeit neu vereinbaren, die Tilgung für das Darlehen erhöhen oder beibehalten sowie die Konditionen für Sondertilgungen anpassen. Besonders günstig können Sie mit einer Umschuldung wegkommen, wenn zum Ende Ihrer Zinsbindungsfrist auch das aktuelle Zinsniveau niedrig ist. Denn dann können Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung von einer hohen Zinsersparnis profitieren, die in der Regel die Kosten für die Umschuldung übersteigt.

Gegenüber einer Prolongation lohnt sich eine Umschuldung vor allem dann, wenn Sie günstigere Angebote für die Anschlussfinanzierung als bei Ihrer Hausbank ausfindig machen. Bei einer Umschuldung haben Sie zwar etwas mehr organisatorischen Aufwand als bei einer bequemen Prolongation bei Ihrer Hausbank – kostentechnisch kann sich eine Umschuldung mit günstigeren Konditionen langfristig aber mehr lohnen als eine Prolongation.

Ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung kann in Niedrigzinsphasen genauso sinnvoll sein wie eine Umschuldung – denn in beiden Fällen profitieren Sie von den aktuell niedrigen Zinsen. Läuft Ihre Sollzinsbindung in naher Zukunft ab und ist das Zinsniveau aktuell niedrig, kann sich eine Umschuldung finanziell mehr lohnen als ein Forward-Darlehen. Denn das Forward-Darlehen schließen Sie für die Zukunft ab, und zwischen dem Vertragsabschluss und der tatsächlichen Auszahlung der Kreditsumme können Kosten durch Zinsaufschläge entstehen, die Sie bei einer Umschuldung nicht erwarten.

Eine Umschuldung Ihres Kredits könnte sich für Sie lohnen? Dann lassen Sie sich von den Experten von Interhyp zur passenden Umschuldung Ihrer Restschuld beraten.

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