Baufinanzierung
umschulden.

Besonders lohnenswert erscheint die Umschuldung eines Baukredits, wenn das Zinsniveau seit Aufnahme des Kredits gesunken ist – denn dadurch ergeben sich deutlich günstigere Möglichkeiten für eine Baufinanzierung. Vor allem wenn die Restschuld noch relativ hoch ist, hat jeder Prozentpunkt den der Kreditnehmer an Zinsen spart, einen großen Effekt auf die Gesamtkosten des Kredits.

Erwägen Sie eine Umschuldung aufgrund des aktuell niedrigen Zinsniveaus, sollten Sie aber trotzdem darauf achten, dass der Umschuldungskredit günstiger ist und bessere Konditionen bietet als das aktuelle Darlehen. Denn eine Umfinanzierung ist in der Regel nicht kostenlos – vor allem nicht, wenn Sie während der laufenden Sollzinsbindung umschulden möchten und Ihnen Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung bei Ihrer Bank entstehen.

Der preisliche Vorteil einer Umschuldung sollte so groß sein, dass er die entstehenden Kosten insgesamt übersteigt – unser Partner Interhyp hilft Ihnen ganz unverbindlich bei der Berechnung.

Wenn Sie Ihr Baudarlehen während der laufenden Zinsbindung umschulden möchten, um beispielsweise ein Niedrigzinsniveau zu Ihren Gunsten zu nutzen, müssen Sie zunächst Ihre Bank bitten, Sie vorzeitig aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Das Kreditinstitut ist dazu nicht verpflichtet – wenn der Kreditgeber aber zustimmt, hat er ein Recht auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Der Darlehensnehmer muss der Bank hierbei den Schaden ersetzen, der durch die vorzeitige Kündigung entsteht.

Die Höhe der anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung hängt von der restlichen Laufzeit des Immobilienkredits, der noch ausstehenden Restschuld sowie dem vereinbarten Zins und dem aktuellen Zinsniveau ab. Entsprechend wird die Höhe der Entschädigung individuell berechnet. Sie können dann durchrechnen, ob die Zinsersparnis einer Anschlussfinanzierung zum jetzigen Zeitpunkt die Kosten der Umschuldung lohnenswert übersteigt oder ob Sie mit der Umfinanzierung bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist warten sollten.

Eine Alternative zur Umschuldung Ihres Kredits ist die Prolongation. Bei der Prolongation akzeptieren Sie das Angebot zur Anschlussfinanzierung Ihres bisherigen Kreditgebers. Zinssätze, Laufzeit, Tilgung und weitere Konditionen des Baukredits werden neu verhandelt und Ihre Baufinanzierung läuft mit neuen Konditionen weiter.

Die Prolongation ist eine bequeme Art der Anschlussfinanzierung für den Darlehensnehmer, denn die Bank unterbreitet dem Kreditnehmer ihr Prolongationsangebot in der Regel drei Monate vor Ablauf des Ratenkredits von selbst. Sind Sie mit dem Angebot einverstanden, müssen Sie lediglich einen neuen Kreditvertrag unterzeichnen und Ihre Baufinanzierung läuft weiter.

Alternativ können Sie ein Angebot zur Prolongation auch schon früher bei Ihrem Kreditinstitut anfordern. Dies verschafft Ihnen innerhalb Ihrer Zinsbindungsfrist mehr Zeit, um verschiedene Angebote für eine Anschlussfinanzierung zu vergleichen – finden Sie ein günstigeres Angebot als das Ihrer jetzigen Bank, sollten Sie über eine Umschuldung nachdenken.

Ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung kommt infrage, wenn Ihre Sollzinsbindung noch nicht abgelaufen ist, das Zinsniveau aber aktuell niedrig ist. Das Forward-Darlehen schließen Sie ab, bevor Ihre Zinsbindung ausläuft, und sichern sich so die aktuell niedrigen Zinsen für die Zukunft. Das bedeutet, dass die Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung auf dem Niveau zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses liegen. Beim Forward-Darlehen können Sie sich also bereits lange vor Auszahlung der Kreditsumme auf einen Zinssatz festlegen. Läuft die Zinsbindung Ihres Immobilienkredits dann ab, wird die im Forward-Darlehen vereinbarte Kreditsumme ausgezahlt und löst so Ihre Restschuld ab. Ab diesem Zeitpunkt zahlen Sie dann das Forward-Darlehen mit den vorher festgelegten Konditionen ab.

Entsprechend kann sich ein Forward-Darlehen finanziell lohnen, wenn das Zinsniveau zu diesem Zeitpunkt besonders niedrig ist. Steigt das Zinsniveau in der Zukunft an, profitiert der Kreditnehmer von den niedrigen Zinsen, die er sich durch seinen Darlehensvertrag gesichert hat. Sinken die Zinsen dagegen weiter, zahlt der Darlehensnehmer für seinen Immobilienkredit gegebenenfalls mehr.

Nicht außer Acht lassen sollten Sie bei der Erwägung eines Forward-Darlehens auch, dass die Bank in der Regel einen Zinsaufschlag hinzurechnet, der von der Länge der Vorlaufzeit Ihrer Anschlussfinanzierung abhängt. Denn sollten die Zinsen nach Abschluss des Darlehensvertrags steigen, würde dem Kreditinstitut durch den günstigen Kredit ein Teil der Rendite entgehen.