Tulpen vor einem Haus

Haus bauen oder kaufen?

5 Entscheidungshilfen.

Sollten Sie lieber ein Haus kaufen oder bauen? Eine Entscheidungshilfe.

Sie stehen mit beiden Beinen fest im Leben und sind an einem Punkt angekommen, an dem Sie sich vorstellen können, sich irgendwo dauerhaft niederzulassen? Vielleicht möchten Sie gerne in etwa Eigenes investieren und denken daher über den Bau oder Kauf eines Hauses nach, um sich und Ihrer Familie ein schönes Zuhause mit viel Platz zu bieten. Aber was davon eignet sich besser für Sie? Bau oder Kauf? Hier kommen fünf Entscheidungshilfen, die Ihnen den Weg ins Eigenheim erleichtern können.

Abwicklungsdauer.

Welche Rolle spielt der Faktor Zeit für Sie?

Gestaltungsfreiheit.

Wie viel Gestaltungsfreiheit wünschen Sie sich?

Finanzierungsmöglichkeiten.

Wie könnten Sie das Projekt „Eigenheim“ finanzieren?

Entscheidung 1 – der Standort.

Eine der wichtigsten Fragen beim Hauskauf oder -bau ist sicherlich: Wo möchten Sie gerne langfristig leben? Soll es zum Beispiel möglichst nah am Puls des Lebens sein? Im Zentrum einer Stadt, wo Kino, Gastronomie und Supermärkte direkt um die Ecke sind? Hier haben Sie oft auch eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Kita oder Schule sind nicht weit. Das klingt ansprechend? Dann informieren Sie sich über die Möglichkeiten von Bauen und Kaufen in Ihrer Stadt: Sind an Ihrem Wunschstandort Grundstücke für Neubauten überhaupt verfügbar? Oder besteht nur die Möglichkeit, ein gebrauchtes Haus oder eine Wohnung zu kaufen und für sich herzurichten? Je nach Wunschort und dessen Gegebenheiten erübrigt sich die Frage „Bauen oder kaufen?“ oft ganz von selbst.

Sie möchten stattdessen dem Trubel der Stadt eher entkommen, in der Natur leben und einen größeren Garten haben? Sie würden dafür auch in Kauf nehmen, möglicherweise auf ein Auto angewiesen zu sein, um zur Arbeit zu fahren oder den Wocheneinkauf für die Familie zu erledigen? Prima. Auf dem Land haben Sie leichter die Möglichkeit, ein Haus selber zu bauen. Vor allem in Neubaugebieten an Stadträndern oder stadtnahen Dörfern stehen die Chancen auf ein Grundstück in der Regel ganz gut. Das klingt nach Ihrem Traum? Dann kommt vielleicht ein Hausbau für Sie infrage.

Ob Sie bauen oder kaufen, hängt also auch von den regionalen Gegebenheiten ab – oft bietet sich das eine einfach mehr an als das andere. Das soll aber keine Absolution bedeuten: Auch in ländlicheren Gegenden können Sie oft ein Haus kaufen, während es in der Stadt nicht unmöglich ist, ein Haus selber zu bauen.

Entscheidung 2 – die Zeit bis zum Einzug.

Sie denken, dass ein Hauskauf doch sicher schneller geht als ein Hausbau? Der Gedanke ist naheliegend. Denn im Prinzip können Sie das gekaufte Haus nach Abschluss des Kaufvertrages direkt nutzen – während Sie beim Hausbau darauf warten müssen, bis es überhaupt erst mal errichtet ist. Allerdings dauert auch ein Hauskauf länger, als man meinen sollte: Unterschätzen Sie beispielsweise nicht den zeitlichen Aufwand für intensive und sorgfältige Besichtigungen sowie die Kaufvertragsabwicklung und die damit verbundenen Notarbesuche. Und oft ist auch nach dem Hauskauf noch einiges zu tun: Je nach Zustand der gekauften Immobilie stehen noch umfangreichere Sanierungsarbeiten an – beispielsweise, wenn Ihr Haus durch bessere Wärmeisolierung und eine neue Heizungsanlage energieeffizienter werden soll. Und auch wenn es nicht gleich eine neue Dämmung sein soll – die ein oder andere kleine Renovierung wird vermutlich trotzdem anfallen.

Es klingt für Sie immer noch, als würde ein Hauskauf schneller gehen als zu bauen? In der Regel trifft das zu, aber es gibt auch beim Hausbau einige Möglichkeiten, den Prozess zu beschleunigen: Bei einem Fertighaus etwa fertigt der Hersteller Einzelteile des Hauses im Vorfeld an, liefert sie zum Grundstück und setzt sie dort innerhalb kurzer Zeit zu einem fertigen Haus zusammen. Das heißt, der reine Bauprozess ist beim Fertighaus im Gegensatz zum Massivhaus vergleichsweise kurz.

Die Frage, ob kaufen oder bauen schneller geht, ist also relativ und hängt viel vom geplanten Vorhaben ab. Deshalb sollten Sie sich auch fragen, wie viel Zeit Sie selbst in die Umsetzung Ihres Immobilienprojekts stecken können und wollen. Denn: Wenn Sie die Zeit haben und viel Eigenleistung einbringen, können Sie unter Umständen einiges an Geld sparen. Allerdings müssen Sie in dem Fall tendenziell auch etwas mehr Zeit einplanen.

Entscheidung 3 – die Gestaltungsfreiheit.

In Hinblick auf die Gestaltungs bietet der Hausbau mehr Freiheiten. Doch auch beim Hauskauf können Sie im Nachhinein Anpassungen vornehmen.

Hausbau.

Beim Hausbau können Sie den Grundriss weitestgehend selber bestimmen, die Anzahl der Zimmer genau nach Bedarf festlegen und entscheiden, wo sich die einzelnen Räume befinden sollen – und diese Liste lässt sich noch ewig fortführen.

Sie haben Ihr Traumhaus schon im Kopf, die Kinderzimmer eingerichtet und genießen auf Ihrer Terrasse das Leben? Sofern Ihre Träume realistisch und finanziell umsetzbar sind, steht ihnen beim Bau des eigenen Hauses nicht viel im Weg! Richtig? Nicht ganz … immerhin müssen Sie die Bauvorschriften berücksichtigen. Wie Sie bauen dürfen und wie nicht, regelt unter anderem die jeweilige Landesbauordnung Ihres Bundeslandes. Diese sieht auf Gemeindeebene Bebauungspläne vor, die für jedes Baugebiet mehr oder weniger umfangreiche Vorschriften zusammenfassen. Diese können zum Beispiel die Dachform betreffen oder festlegen, wie viele Stockwerke Ihr Haus haben oder wie groß es sein darf und welche Mindestabstände zum Nachbargrundstück eingehalten werden müssen. Welche Vorschriften für Ihre (zukünftige) Gemeinde gelten, können Sie bei Ihrer örtlichen Baubehörde in Erfahrung bringen – und das natürlich am besten, bevor Sie in die konkrete Planung gehen.

Hauskauf.

Es ist aber nicht so, dass Sie beim Kauf eines gebrauchten Hauses gar keinen Gestaltungsspielraum haben. Natürlich ist der Grundriss eines bestehenden Hauses so, wie er eben ist. Aber entsprechend dem Bebauungsplan sind gegebenenfalls Um- und Anbauten möglich. Und vielleicht fällt es Ihnen sogar leichter, eine Bestandsimmobilie in Ihr Traumhaus zu verwandeln, wenn Sie nicht komplett von vorne anfangen müssen? Eventuell gibt es von der Immobilie sogar einen Grundriss, in dem die tragenden Wände markiert sind. Dann können Sie beim Umbau die nicht tragenden Wände versetzen oder ersatzlos einreißen – das gibt Ihnen mehr Gestaltungsspielraum bei der Raumaufteilung. Grundsätzlich sollten Sie bei so was aber immer auch einen Experten – zum Beispiel einen Statiker – zurate ziehen, um auf Nummer sicher zu gehen.

Im mitgekauften Garten haben Sie in der Regel fast die gleichen Gestaltungsmöglichkeiten wie beim zukünftigen Garten Ihres Neubaus. Und das sogar mit einer gewissen Starthilfe – denn im besten Fall ist beim gekauften Haus der Rasen schon angelegt und die ein oder andere Pflanze gesetzt. 

Entscheidung 4 – der Kostenfaktor.

Die Kosten sowohl für den Hauskauf als auch für den Neubau setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen. Womit Sie günstiger fahren, lässt sich pauschal nicht sagen. Generell sind aber die Kosten für den Bau eines Hauses etwas breiter gestreut als beim Hauskauf.

 

Hausbau.

Beim Hausbau planen Sie zunächst Geld für den Grundstückskauf ein. Danach müssen Sie die Baustelle einrichten – dazu gehören zum Beispiel Erdarbeiten zur Vorbereitung des Baugrunds und die Zufahrtsmöglichkeiten für Baufahrzeuge. Auch für den Rohbau und den Innenausbau müssen Sie ausreichend Budget einplanen. Und vergessen Sie nicht die Außenanlagen – denn Dinge wie der Garten, eine Terrasse oder Einfahrt wollen auch finanziert werden.

Denken Sie außerdem an die Außenanlagen: Auch der Bau einer Terrasse, einer Garage, der Einfahrt und das Anlegen eines Gartens wollen finanziert werden. Allerdings muss das nicht alles auf einmal sein – wenn Sie für den Moment ein paar Kosten einsparen wollen, können Sie natürlich den Garagenbau und die Gartengestaltung auf die kommenden Jahre verteilen.

Darüber hinaus müssen Sie beim Hausbau – genau wie beim Hauskauf – mit einigen zusätzlichen Ausgaben wie zum Beispiel für Grunderwerbssteuer, Notarkosten, die Baugenehmigung und Versicherungen wie der Bauherrenhaftpflichtversicherung rechnen.

Hauskauf.

Wenn Sie stattdessen ein Haus kaufen, müssen Sie vielleicht weniger Einzelposten mit einkalkulieren – denn meist erwerben Sie die Immobilie zu einem vorher ausgehandelten Festpreis, der sich in erster Linie am Wert der Immobilie orientiert.

Wenn Sie die Kosten für einen Neubau mit dem Festpreis für ein gebrauchtes Haus vergleichen, mag der Neubau Ihnen im Schnitt teurer erscheinen. Bedenken Sie aber, dass beim Hauskauf neben dem Kaufpreis auch noch andere Kosten auf Sie zukommen. Genau wie beim Hausbau sind das beispielsweise die Grunderwerbssteuer, Grundbuchkosten und Notarkosten.

Planen Sie außerdem für spätere, auch unerwartete Sanierungs- und / oder Renovierungskosten etwas Geld ein. Vielleicht brauchen Sie irgendwann ein neues Bad, eine neue Küche oder Heizanlage oder die Türen und Fenster müssen ersetzt werden. Irgendwann sollen vielleicht auch die Bodenbeläge erneut und frische Farbe an die Wand gebracht werden. Ja, ein älteres Haus macht viel Arbeit. Aber das Gute ist: Ist das gekaufte Haus stark sanierungsbedürftig, ist der Kaufpreis im besten Fall verhältnismäßig niedrig oder lässt sich zumindest runterhandeln – so bleibt mehr Geld übrig, mit dem Sie das Haus nach Ihren Wünschen aufhübschen (lassen) können.

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Die Immobilienfinanzierung.

Sie möchten ein Haus oder eine Wohnung kaufen, die Anschlussfinanzierung für Ihre Immobilie planen oder Ihr Zuhause umfassend modernisieren?

Entscheidung 5 – die Finanzierungsmöglichkeiten.

Wie auch immer Sie sich entscheiden: Ein Haus zu kaufen oder zu bauen, kostet nicht wenig Geld. Und die meisten werden dieses Geld nicht einfach so auf dem Konto haben. Also wie kann man das Vorhaben „Eigenheim“ am besten auch finanziell stemmen? Zum Beispiel mit einer Baufinanzierung. Hierbei handelt es sich um einen zweckgebundenen Kredit, der ausschließlich zum Bau oder Kauf einer Immobilie verwendet wird. Hier profitieren Sie in der Regel von günstigeren Konditionen, da der Kreditgeber Ihre Immobilie als Sicherheit hat. Wie Sie Schritt für Schritt zu Ihrer Baufinanzierung kommen, erfahren Sie hier.

Bei einer Baufinanzierung können Sie von verschiedenen Fördermitteln profitieren. Zu Ihrer Familie gehören Kinder und es ist Ihr erster Hauskauf beziehungsweise Ihr erstes Bauprojekt? Dann können Sie als Zuschuss von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Baukindergeld beziehen.

Bei der Finanzierung von Hauskauf oder -bau sind Sie also nicht auf sich allein gestellt. Eine passende Baufinanzierung wird sich in aller Regel finden. Jetzt müssen Sie sich nur noch entscheiden, ob Ihr Eigenheim selbst gebaut oder selbst gekauft sein soll.

Vorteile vom Hausbau.

  • Not included: Planungsfreiheit.
  • Not included: Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten.
  • Not included: Selbstverwirklichung und Bauherrengefühl.
  • Not included: Man bezieht einen Neubau, der vorerst nicht renoviert werden muss.

Vorteile vom Hauskauf.

  • Not included: Man muss kein freies, bebaubares Grundstück suchen.
  • Not included: Ist oft etwas günstiger.
  • Not included: Geht in der Regel schneller
  • Not included: Man kann vorhandenen Ressourcen nutzen.

Letztlich ist das Bauchgefühl entscheidend.

Hausbau und Hauskauf haben jeweils ihre Vor- und Nachteile – vielleicht hilft es Ihnen bei der Entscheidung, auf Ihr Gefühl zu hören. Wie sieht Ihr Traumhaus ganz generell und unabhängig von jeglichen Rahmenbedingungen denn aus? Vielleicht haben Sie es sogar schon irgendwo gesehen und haben Glück, dass es zum Verkauf steht. Oder Sie wollen lieber etwas ganz Neues schaffen und sich damit eines Ihrer Lebensziele erfüllen. Sie entschieden! Danach können Sie die finanziellen Möglichkeiten ausloten.

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Schritt für Schritt bis zum ersten Spatenstich: Erfahren Sie, was Sie in der Planungsphase alles erledigen müssen.

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