Die Finanzierung durchrechnen und das passende Konzept wählen.
Für das Eigenheim haben nur die wenigsten Bauherren die finanziellen Mittel direkt parat. In der Regel schließen Häuslebauer daher eine Baufinanzierung ab. Die Verschuldung für den Traum vom Haus lohnt sich in der Regel, da die eigene Immobilie häufig eine wertvolle Kapitalanlage darstellt.
Was Sie über die Hausbau-Finanzierung wissen müssen und wie Sie am besten zu Ihrem Baudarlehen kommen, erfahren Sie hier.
Die finanzielle Belastbarkeit ermitteln und die Finanzierungsrate ableiten.
Wie Sie Ihre Baufinanzierung gestalten können, hängt zu großen Teilen von Ihrer finanziellen Belastbarkeit ab. Diese bestimmt nämlich die mögliche Höhe der monatlichen Finanzierungsraten, mit denen Sie die Hausbau-Finanzierung zurückzahlen.
Die Finanzierungsrate sollte tragbar sein, ohne dass Sie Ihren Lebensstil zu sehr einschränken müssen. Das gelegentliche Abendessen im Restaurant, der Besuch von Veranstaltungen und der Jahresurlaub sollten trotzdem noch möglich sein.
Bedenken Sie bei der Berechnung der möglichen Finanzierungsrate außerdem, dass diese langfristig – manchmal über mehrere Jahrzehnte hinweg – angelegt ist. Kommen in Zukunft vielleicht finanzielle Zusatzbelastungen durch beispielsweise Familienplanung, berufliche Veränderungen oder andere Investitionen neben dem Hausbau auf Sie zu? Dann sollten Sie das bei der Festlegung Ihrer Finanzierungsrate miteinbeziehen.
Doch wie kalkulieren Sie die finanzielle Belastbarkeit und monatliche Rate nun konkret? Als erste Annäherung können Sie folgende Formel anwenden:
Aktuelle Kaltmiete
Sparbeträge
Nebenkosten des neuen Hauses
Finanzierungsrate
Die Miete, die Sie momentan noch zahlen, fällt im neuen Haus natürlich weg. Diesen Betrag sowie monatliche Sparbeträge, die Sie bisher für den Hausbau zurückgelegt haben, können Sie jetzt für die Rückzahlung des Baudarlehens nutzen. Ziehen Sie von dieser Summe Bewirtschaftungskosten wie Heizungs- und Stromkosten sowie Aufwände für Müllabfuhr, Grundsteuer und Instandhaltung Ihres Hauses ab, haben Sie einen groben Richtwert für die Höhe der möglichen Finanzierungsrate.
Eine genauere Einschätzung für die Höhe der möglichen Kreditrate erhalten Sie über eine gründliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Ziehen Sie von Ihren Einnahmen regelmäßige Ausgaben wie Lebenshaltungskosten, Abgaben für Vorsorge und Versicherungen sowie die oben erwähnten Bewirtschaftungskosten ab. Dann ziehen Sie noch einen Puffer von 5 bis 10 % für unvorhergesehene Ausgaben ab und ermitteln so eine genauere Orientierung für die maximale Kreditrate.
Eigenkapital ermitteln und Reserven zurückhalten.
Während die Finanzierungsrate ein vergleichsweise geringer Betrag ist und über den gesamten Finanzierungszeitraum gezahlt wird, ist das Eigenkapital im besten Fall eine große Summe, die sofort zu Beginn der Hausbau-Finanzierung zur Verfügung steht.
Das Eigenkapital ist das Kapital, das Sie selbst in den Hausbau einbringen können. Es umfasst Barguthaben, Sparbücher, Tagesgelder, Anlagen in Aktien, Fonds und andere Wertpapiere, Bauspar- und Wohnriesterverträge, Lebensversicherungen, Grundbesitz oder weiteres Eigentum.
Insgesamt sollte das Eigenkapital etwa 20 % der Darlehenssumme ausmachen. Je mehr Kapital Sie einbringen können, desto niedriger ist das Darlehen. Das erhöht die Sicherheit für die Bank und diese gewährt Ihnen einen günstigeren Zinssatz. Zu Zinsen und ihrem Zusammenhang mit Laufzeit und Tilgung erfahren Sie mehr im nächsten Abschnitt.
Trotz der möglichen günstigeren Zinsen sollten Sie das bei der Baufinanzierung eingebrachte Eigenkapital nicht zu hoch ansetzen. Denn zum einen müssen Sie auch noch die Baunebenkosten aus eigener Tasche bestreiten – und diese können mit Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und Co. bis zu 15 % der Gesamtkosten ausmachen. Zum anderen sollten Sie auch eine finanzielle Reserve für unerwartete Kosten zurückhalten. Nach einer Faustregel sollte diese etwa drei Monatsgehälter betragen.
Alles ist relativ: Wie Laufzeit, Tilgung & Zinsen zusammenhängen.
Wer auf der Suche nach der passenden Baufinanzierung ist, wägt Laufzeit, Zinsen und Tilgung gegeneinander ab. Doch was bedeuten die drei Größen der Hausbau-Finanzierung eigentlich? Wir fassen kurz und knapp zusammen:
Und wie hängen die drei nun zusammen? Dafür kommen wir auf die oben beschriebene Finanzierungsrate – also auf die monatlichen Aufwendungen für die Finanzierung – zurück. Die Finanzierungsrate setzt sich aus Tilgungsanteil und Zinsen zusammen. Je mehr Sie vom Baudarlehen mit der monatlichen Rate tilgen können, desto schneller sind Sie schuldenfrei und desto geringer fallen die Zinsbeträge aus.
Das würde aber auch bedeuten, dass Sie monatlich einen recht hohen Betrag zur Verfügung haben müssten. Steht weniger zur Verfügung, erhöht sich die Laufzeit der Finanzierung und Sie zahlen über einen längeren Zeitraum hinweg Zinsen.
Sie fragen sich, was passiert, wenn Sie unerwartet zum Beispiel durch Boni im Job, Gewinne oder Erbschaften an eine größere Summe kommen? Dann haben Sie in vielen Baufinanzierungsverträgen die Möglichkeit, eine Sondertilgung zu leisten. Sie zahlen also außerhalb der Kreditrate einen Teil Ihrer Schulden zurück, können Ihre Schuld früher begleichen und die Zinskosten so senken.
In den ersten zehn Jahren der Laufzeit kann die Bank jedoch bei frühzeitiger Ablösung des Kredits eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern – als Entschädigung dafür, dass die Zinsgewinne ausbleiben.
Ob Vorfälligkeitsentschädigung oder nicht ist aber gar nicht immer relevant. Denn Sondertilgungen sind nicht bei jeder Finanzierung möglich und können manchmal auch nur mit einem Zinsaufschlag getätigt werden. Apropos Zinsaufschlag: Wann sich der normale Zinssatz im Laufe der Finanzierung ändern kann, wird übrigens über die Zinsbindung reguliert. Diese bestimmt, wie lange sich Kreditnehmer den vereinbarten Zinssatz sichern.
Wenn Sie sich Ihrem festen Zinssatz lange sicher sein möchten, ist dieser aber in der Regel höher, als wenn Sie eine kürzere Frist wählen. Ist die Zinsbindung abgelaufen und die Schulden noch nicht getilgt, kommt es zu einer Anschlussfinanzierung. Jetzt können Sie Zinsen, Tilgung und Laufzeit erneut verhandeln.
Tilgung, Zinsen und Laufzeit beeinflussen sich also gegenseitig und haben auch Auswirkungen auf die Finanzierungsrate. Bei der Frage, wie Sie die Komponenten kombinieren, können Sie grundsätzlich drei Strategien verfolgen:
- Niedrige monatliche Belastung:
Wählen Sie eine kurze Zinsbindungsfrist, dann erhalten Sie meist einen geringen Zins. Natürlich müssen Sie dann bald neu verhandeln, haben zwar erneut die Chance auf gute Konditionen, riskieren aber auch schon nach kurzer Zeit einen höheren Zins. Darüber hinaus können Sie die Tilgungsrate niedrig ansetzen, um die Finanzierungsrate gering zu halten. Bei niedrigem Zins und kleiner Tilgungsrate erhöht sich jedoch die Laufzeit erheblich. - Hohe Planungssicherheit:
Sie möchten den Zinssatz möglichst lange konstant halten und am besten keine Anschlussfinanzierung aushandeln? Dann wählen Sie die Zinsbindungsfrist so lange, dass Sie die Finanzierung mit dem vereinbarten Zins beenden können. In diesem Fall müssen Sie aber mit einem höheren Zinssatz rechnen als bei kürzeren Fristen. - Niedrige Gesamtkosten über die Laufzeit:
Wer eine kurze Laufzeit ansetzt, zahlt wenige höhere Raten, aber auch wenig Zinsen. Das hält die Gesamtkosten gering. Um das zu erreichen, müssen Sie eine hohe Tilgungsrate zahlen oder viele Sonderzahlungen leisten. Dadurch ist die finanzielle Belastung aber höher als bei den anderen Finanzierungsstrategien.
Darlehensarten & Förderungen: So nimmt die Hausbau-Finanzierung Form an.
Ihre Baufinanzierung setzt sich aber vielleicht nicht nur aus einem Bankkredit, sondern auch aus staatlichen Förderungen zusammen. Wir geben über beides einen Überblick:
Die wichtigsten Darlehensarten.
Die häufigste Variante des Baudarlehens ist ein Annuitätendarlehen. Bei einem Annuitätendarlehen profitieren Sie von guter Planbarkeit durch eine konstante Finanzierungsrate. Während die Finanzierungsrate gleich bleibt, verändern sich Zins- und Tilgungsanteil innerhalb der Rate. Der Zinsanteil orientiert sich an der Restschuld und nimmt im Laufe der Zeit ab, die Tilgungsrate nimmt dementsprechend zu.
Bei einem Tilgungsdarlehen bleiben Zinssatz und Tilgungsrate hingegen über die Laufzeit gleich. Dafür sinkt die monatliche Rate gen Laufzeitende.
Das Volltilgerdarlehen ist eine Variante des Annuitätendarlehens. Hierbei setzen Sie den Tilgungssatz so hoch an, dass Sie das Darlehen innerhalb der Laufzeit vollständig zurückzahlen und keine Anschlussfinanzierung nötig ist – das ist beim Annuitätendarlehen nicht unbedingt vorgesehen.
Bei einem Konstantdarlehen handelt es sich um ein tilgungsfreies Vorausdarlehen. Die Darlehenssumme wird sofort ausgezahlt. Mit der monatlichen Rate zahlen Sie Zinsen und investieren gleichzeitig in einen Bausparvertrag. Wenn dieser die Auszahlungsreife erreicht hat, tilgen Sie damit die Darlehenssumme.
Wer vorausgeplant und frühzeitig in einen Bausparvertrag eingezahlt und diesen zur Zuteilungsreife gebracht hat, kann auch ein Bauspardarlehen bekommen. Diese sind besonders zinsgünstig.
Staatliche Förderungen.
Der Staat fördert den Bau und Erwerb von Wohneigentum auf verschiedenen Wegen. Länder und Kommunen bieten beispielsweise verschiedene Förderprogramme, Zulagen und Steuererleichterungen an. Darüber hinaus können Sie ein Darlehen über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bekommen und von günstigen Kreditkonditionen profitieren. Für eine KfW-Förderung muss Ihr Eigenheim allerdings – je nach Förderprodukt – unterschiedliche Anforderungen an Energieeffizienz erfüllen.
Potenzielle Fördergelder nutzen.
Hausbau, Sanierung oder Geschäftsgründung – für zahlreiche kostenintensive Zukunftsplanungen können Sie staatlich finanzierte Fördergelder beantragen. Über Förderprogramme können Sie die benötigte Darlehenssumme für Ihr Vorhaben senken. Sich über bestehende Möglichkeiten zu informieren, kann sich daher nachhaltig positiv auf die selbst zu erbringenden Leistungen auswirken.
Um die Kosten für den Bau eines Hauses bzw. den Kauf einer Eigentumswohnung mit zu finanzieren, eignet sich zum Beispiel das sogenannte Baukindergeld der KfW als Förderung. Pro Kind erhalten Familien oder alleinerziehende Elternteile einen Zuschuss von 12.000 Euro, der in jährlichen Zahlungen à 1.200 Euro ausgegeben wird. Dies soll Familien beim Start in ihr neues Zuhause unterstützen.
Hinweis: Das Baukindergeld kann noch bis 31.12.2023 beantragt werden. Bitte beachten Sie, dass der Antrag auf Baukindergeld nur gestellt werden kann, wenn der Kaufvertrag unterschrieben bzw. die Baugenehmigung bis einschließlich 31.03.2021 erteilt wurde.
Baufinanzierung finden – mit einem starken Partner.
Haben Sie einen Überblick über die Hausbaukosten, eine Vorstellung von Ihrer finanziellen Belastbarkeit und dem einbringbaren Eigenkapital gewonnen, können Sie sich auf die Suche nach einer geeigneten Baufinanzierung machen.
Interhyp als führender Spezialist für Baufinanzierungen in Deutschland ist bereits seit 1999 am Markt.
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