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Frau plant Hausbau auf dem Tablet

Hausbau: Die Planung
bis zum ersten Spatenstich.

Schritt für Schritt zum Baubeginn.

Sie haben Ihr Traumhaus bereits im Kopf und können es gar nicht erwarten, Ihre Vorstellungen Wirklichkeit werden zu lassen? Damit beim Verwirklichen der Träume auch alles glatt geht, sollten Sie Ihr Vorhaben sorgfältig planen. Diese Schritte gehören zur gelungenen Hausbau-Planung:

1. Grundstück auswählen

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2.  Haustyp & Bauweise definieren

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3. Hausbauplan erstellen

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4. Baupartner finden & Verträge abschließen

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5. Baufinanzierung planen

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6. Bauantrag stellen

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7. Versicherungen abschließen

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8. Baustelle sichern & vorbereiten

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1. Grundstück auswählen.

Wer ein Haus bauen möchte, benötigt dafür ein eigenes Grundstück. Welches für Sie geeignet ist, hängt von Ihren Präferenzen und finanziellen Möglichkeiten ab. Wünschen Sie sich zum Beispiel viel Platz und einen großen Garten? Benötigen Sie eine möglichst gute Verkehrsanbindung? Legen Sie Wert auf Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder Grünanlagen in der Nähe? Wählen Sie die Lage Ihres Baugrundstücks nach Ihren Wünschen und Bedürfnissen – solange es Ihr Budget erlaubt.

Werfen Sie bei der Wahl des Grundstücks außerdem einen Blick auf den Bebauungsplan (B-Plan) der Gemeinde. Der B-Plan gibt verbindlich vor, wie im gewählten Wohngebiet gebaut werden darf, um einen einheitlichen Siedlungscharakter zu schaffen. Und auch der Generalverkehrsplan kann eine Entscheidungshilfe sein. Dieser informiert Sie darüber, ob vielleicht der Bau einer großen Straße in der Nähe Ihres Grundstücks geplant ist.

Haben Sie ein Baugrundstück ins Auge gefasst, sollten Sie das Gelände auch unter der Woche begehen. Im Gegensatz zum Wochenende können Sie dann Lärm durch Berufsverkehr oder Gerüche durch Industrie besser einschätzen.

Sie haben das ideale Grundstück gefunden und erworben? Dann empfehlen wir Ihnen, vor den nächsten Planungsschritten eine Baugrunduntersuchung durchführen zu lassen. Das Gutachten gibt Ihnen Aufschluss über Altlasten, Tragfähigkeit und Verunreinigungen des Bodens. Außerdem erfahren Sie mehr über Schichten- und Grundwasser auf Ihrem Grundstück – das ist wichtig, wenn Sie einen Keller planen und ein Abdichtungsverfahren wählen müssen.

2. Haustyp & Bauweise definieren.

Bevor Sie in die Hausplanung starten, müssen Sie zwei Grundsatzentscheidungen treffen: Mit welchem Haustyp und mit welcher Bauweise möchten Sie Ihr Traumhaus realisieren?

Der Haustyp bezieht sich auf das grundlegende Aussehen Ihres Hauses. Soll es ein freistehendes Einfamilienhaus, ein Bungalow, ein Reihen- oder Doppelhaus oder vielleicht eine Stadtvilla werden? Jeder Haustyp hat eigene Vorzüge. Während Sie zum Beispiel beim freistehenden Haus Distanz zum Nachbarn genießen, profitieren Sie mit einem Doppelhaus von geteilten Grundstücks-, Erschließungs- und Energiekosten. Was für Sie den Ausschlag gibt, entscheiden Sie selbst.

Die Bauweise bestimmt, in welcher Art und Weise Ihr Haus später gebaut wird. Grundsätzlich lässt sich zwischen Massiv- und Fertighäusern unterscheiden:

Massivhaus.

Bei einem Massivhaus können Sie selbst planen, Architekten mit einem Entwurf beauftragen und Sonderwünsche realisieren. Denn das Haus wird Stück für Stück komplett am Bauplatz errichtet. Massivhäuser können beispielsweise aus Holz oder Stein gefertigt werden.

Fertighaus.

Ein Fertighaus hingegen wird teilweise vorproduziert und auf Ihrem Grundstück nur noch zusammengesetzt. Das sorgt für eine verkürzte Bauweise, begrenzt aber Ihre Gestaltungsmöglichkeiten.

Bei beiden Varianten müssen Sie jetzt noch entscheiden, bis zu welcher Ausbaustufe der Bauunternehmer Ihnen Ihr Eigenheim übergeben soll. Bei einem schlüsselfertigen beziehungsweise einzugsfertigen Haus ist der Bau komplett abgeschlossen. Bei einem Ausbauhaus übernehmen Sie als Bauherr noch den Innenausbau sowie die Installation von Sanitäranlagen und Elektronik.

3. Hausbauplan erstellen.

Wenn Haustyp und Bauweise feststehen, kann es an die Hausplanung gehen: Wie soll das Haus später konkret aussehen? Legen Sie Ihren Platzbedarf fest und denken Sie dabei auch an die Zukunft: Benötigen Sie in ein paar Jahren ein weiteres Kinderzimmer oder möchten Sie vielleicht Ihre Eltern im Alter unterstützen und bei sich wohnen lassen? Erstellen Sie – am besten mit professioneller Hilfe – einen Grundriss und Raumplan von Wohnraum, Küche, Schlafzimmer, Bad, Diele, Kinder- und Arbeitszimmer und allen Räumen, die Sie sonst noch benötigen.

Jetzt entscheiden Sie auch, welche Baumaterialien Sie für Innen- und Außenwände, Dämmstoffe, Dachabdeckung und Co verwenden möchten. Auch hier sollte ein Fachmann unterstützen. Denn es gibt zahlreiche Baumaterialien, die sich aber nicht alle problemlos miteinander kombinieren lassen.

Daneben planen Sie technische Aspekte wie Leitungen, Heizung, Elektrik und die Wasserversorgung sowie Gesichtspunkte der Innenausstattung wie die Einrichtung von Küche und Badezimmer.

Nicht zuletzt ist bei vielen Entscheidungen fachkundiger Rat nötig, um die gesetzlichen Anforderungen einzuhalten – zum Beispiel an Energieeffizienz. Ihr Neubau muss nämlich den Mindeststandard der Energiesparverordnung nach EnEV einhalten und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) berücksichtigen.

Übrigens: Übertrifft Ihr Haus die Vorgaben nach EEWärmeG, können Sie den Bau durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) staatlich fördern lassen.

4. Baupartner finden & Verträge abschließen.

Anhand des Hausbauplans wird Ihr Eigenheim errichtet. Das können Sie entweder in Eigenregie machen und selbst Aufträge an einzelne Handwerker vergeben oder Sie engagieren einen Bauunternehmer und überlassen ihm die Bauorganisation.

Entscheiden Sie sich für die Zusammenarbeit mit einem Bauunternehmer, handeln Sie am besten einen möglichst konkreten Vertrag aus. Stellen Sie die Bau- und Leistungsbeschreibung präzise auf, damit es später keine Streitigkeiten über die Ausführung gibt. Legen Sie außerdem den Bauablauf, Bauzeiten und Termine im Vertrag fest. Kommt es dann zu Verzögerungen durch das Bauunternehmen, müssen Sie nicht für die Mehrkosten aufkommen. Für zeitliche Verzögerungen durch Gewitter, Stürme oder Ähnliches kann der Bauunternehmer natürlich nichts  – hier greift dann eine Bauleistungsversicherung, falls Sie eine abgeschlossen haben. Außerdem ist es sinnvoll, einen Zahlungsplan im Vertrag festzuhalten. Dann zahlen Sie immer nur bei Abschluss einer Baustufe. Bei der Beurteilung, ob eine Baustufe erreicht und die Arbeiten vertragsmäßig ausgeführt wurden, kann Ihnen übrigens ein Bausachverständiger helfen.

5. Baufinanzierung planen.

Rohbauarbeiten, Heizungsinstallation, Malerarbeiten und Co: Auf Basis Ihrer Planungsunterlagen und der Verträge mit Ihren Baupartnern können Sie die Baukosten kalkulieren. Hinzu kommen jedoch noch die Baunebenkosten. Dazu gehören zum Beispiel Zahlungen für Architekten, Statiker und Berater aller Art, Genehmigungsgebühren sowie Kosten für Bauversicherungen – zu letzteren mehr in Schritt 7.

Vergessen Sie außerdem nicht die Kosten für den Grundstückserwerb. Neben dem eigentlichen Grundstückspreis zahlen Sie auch für Notarkosten, den Grundbucheintrag, die Grunderwerbssteuer und die Erschließung des Grundstücks. Schließlich muss Ihr Haus an Kanalisation, Wasser-, Gas- und Stromversorgung angeschlossen werden.

Außerdem lohnt es sich auch einen finanziellen Puffer einzuplanen, falls mal etwas nicht ganz so läuft wie geplant.

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6. Bauantrag stellen.

Wer auf einem Grundstück bauen möchte, muss eine Baugenehmigung einholen. Dafür müssen Sie einen Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde stellen. Diese überprüft dann, ob alle bauordnungsrechtlichen Vorschriften bei Ihrem Bauprojekt berücksichtigt wurden. Dafür benötigt die Behörde zum Beispiel Informationen zur Statik, Bauzeichnungen mit Grundrissen und Schnitten oder auch Entwässerungspläne. Ihr Architekt oder Bauunternehmer stellt alle nötigen Unterlagen zusammen und reicht diese bei der Baubehörde ein.

7. Versicherungen abschließen.

Der Hausbau ist wahrscheinlich die größte Investition Ihres Lebens. Deshalb sollten Sie Ihr Kapital und das Haus selbst absichern. Mit einer Bauherren-Haftpflichtversicherung schützen Sie sich bei Schäden auf der Baustelle. Die Bauleistungsversicherung greift – wie erwähnt – zum Beispiel bei Mehrkosten durch Verzögerungen, Konstruktions- und Materialfehler. Sie greift aber auch bei Schäden während des Baus durch höhere Gewalt wie Hochwasser oder Sturm.

Steht Ihr Eigenheim erst mal, schützt die Gebäudeversicherung Ihr neues Heim vor Schäden durch beispielsweise Brand, Leitungswasser, Sturm oder Hagel. Auch wenn der Bau dann beendet ist, zahlen Sie wahrscheinlich noch einige Jahre monatliche Darlehensraten für die Baufinanzierung. Dann lohnt sich eine Risiko-Lebensversicherung für Baudarlehen. Diese entlastet Ihre Familie finanziell im Falle Ihres Todes. So können die Hinterbliebenen die monatlichen Raten weiterhin problemlos zahlen und im Familienheim wohnen bleiben.

8. Baustelle sichern & vorbereiten

Bevor Sie mit dem Bau beginnen können, müssen Sie als Bauherr nur noch für eine ordnungsgemäße Baustelle sorgen. Sichern Sie die Baustelle nach der Baustellenverordnung und stellen Sie alle nötigen Ressourcen bereit. Dazu gehören unter anderem Wasser, Strom, Bauzäune, Schuttcontainer, Toiletten und Bauwagen. Müssen schwere Bauwagen öffentliche Gehwege auf dem Weg zu Ihrem Grundstück überqueren, müssen Sie übrigens eine Baustellenzufahrt genehmigen und herrichten lassen.

Sie haben alle acht Schritte der Hausbau-Planung erledigt? Dann kann es endlich losgehen und Sie können den ersten Spatenstich machen.

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