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Banker berät Hauskäuferin

Immobilienkauf:
Die Finanzierung im Überblick.

Mit der passenden Finanzierung ins Eigenheim.

Herr sein über das eigene Reich und das Zuhause nach eigenen Vorstellungen gestalten können: Der Entschluss ist gefasst und Sie möchten sich ein Haus kaufen? Wenn Ihre Ersparnisse – wie bei den meisten Hauskäufern – dafür nicht ausreichen, benötigen Sie ein Darlehen. Was Sie vor dem Immobilienkauf über die Finanzierung wissen müssen, erfahren Sie hier:

Was ist eigentlich eine Immobilienfinanzierung?

Eine Immobilienfinanzierung ist ein Kredit für Ihren Hauskauf und funktioniert grundsätzlich wie alle anderen Kredite: Sie leihen sich Geld bei der Bank und zahlen die Summe in monatlichen Raten plus einen Aufschlag in Form von Zinsen zurück. Über Zinsen erfahren Sie noch mehr im nächsten Abschnitt.

Weil bei der Immobilienfinanzierung die Darlehenssumme in der Regel aber recht hoch ist, möchte sich die Bank – anders als bei vielen anderen Krediten – zusätzlich absichern. Dazu wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Das Grundbuch ist ein staatliches Register, in dem Grundstücksrechte verzeichnet sind. Nach dem Hauskauf werden Sie dort als Eigentümer eingetragen. Wenn dort auch eine Grundschuld festgeschrieben ist und Sie das Darlehen nicht mehr an die Bank zurückzahlen können, hat die Bank das Recht, Ihr Haus zu veräußern, um Ihre Restschuld zu begleichen.

Außerdem ist die Immobilienfinanzierung in der Regel zweckgebunden. Das bedeutet, dass Sie das Geld aus der Finanzierung ausschließlich für den Hauskauf sowie für Ausgaben für das Haus wie Sanierung, Modernisierung und Renovierung verwenden dürfen.

Bei welchen Punkten Immobilienfinanzierungen jedoch immer individuell sind, lesen Sie hier:

Stellschrauben bei der Immobilienfinanzierung.

Wie bereits erwähnt, sind Zinsen ein grundlegender Bestandteil von Krediten. Während der Sollzins die bloße Vergütung an die Bank für die Leihgabe darstellt, sind im Effektivzins auch weitere anfallende Kosten wie Bearbeitungsgebühren verrechnet. Für Ihre Finanzierungskosten ist der Effektivzins relevant. Die Höhe der Zinsen hängt von vielen Faktoren ab. Dazu gehören unter anderem die Zinsbindung und das eingesetzte Eigenkapital.

Zur Zinsbindung: Bei Abschluss Ihrer Immobilienfinanzierung setzen Sie die Zinsbindungsfrist fest. Das ist der Zeitraum, in dem die Bank den Zinssatz nicht anpassen darf. Möchten Sie Planungssicherheit und den Zins möglichst lange festsetzen, müssen Sie mit einem höheren Zinssatz rechnen. Wählen Sie eine kürzere Zinsbindung, ist der Zinssatz geringer, kann aber früher angepasst werden.

Zum Eigenkapital: Das Eigenkapital ist das Kapital, das Sie aus eigenen Mitteln beim Hauskauf einbringen können. Je höher Ihr Eigenkapital, desto weniger Geld müssen Sie sich bei der Bank leihen. Eine geringere Kreditsumme bedeutet auch ein geringeres Risiko für die Bank. Deshalb fallen bei hohem Eigenkapital die Zinsen geringer aus. Setzen Sie aber nicht zu viel Eigenkapital ein. Denn nicht nur für die Nebenkosten, sondern auch für unerwartete Ausgaben unabhängig vom Hauskauf müssen Sie mit Ihren Ersparnissen aufkommen.

Eng mit Zinsen verbunden ist die Tilgung: Denn Zinsen und Tilgung machen gemeinsam Ihre monatliche Finanzierungsrate aus. Mit dem Tilgungsanteil zahlen Sie die Darlehenssumme zurück, die Zinsen zahlen Sie zusätzlich. Je höher die Tilgung, also je mehr Sie monatlich zurückzahlen, desto kürzer ist die Laufzeit und desto früher sind Sie schuldenfrei.

Kredite für den Hauskauf.

Auf diesem Grundgerüst bauen verschiedene Kredite für den Hauskauf auf. Wir stellen Ihnen die drei Wichtigsten vor:

1. Annuitätendarlehen:

Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie über die komplette Laufzeit gleichbleibende Raten. Dabei verschieben sich jedoch Tilgungs- und Zinsanteile zugunsten der Tilgung: Zu Beginn zahlen Sie viel Zinsen und nur wenig der Darlehenssumme zurück, am Ende andersherum.

2. Tilgungsdarlehen:

Beim Tilgungsdarlehen zahlen Sie über die Laufzeit sinkende Raten. Der Tilgungsanteil, der zur Rückzahlung verwendete Geldbetrag, bleibt gleich. Durch die sich verringernde Restschuld sinkt der Zinsanteil, da dieser sich prozentual an der Restschuld orientiert. Das führt zu sinkenden Raten.

3. Bauspardarlehen:

Das Bauspardarlehen ist ein Tilgungsdarlehen mit besonders günstigen Zinsen. Voraussetzung für das Darlehen ist allerdings, dass Sie einen Bausparvertrag zur Zuteilungsreife gebracht haben.

Neben Bankdarlehen können Sie auch staatliche Förderungen in Anspruch nehmen oder mit anderen Darlehen kombinieren. Beim Hauskauf kommen zum Beispiel Förderungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für Bestandsimmobilien in Frage. Kaufen Sie zum Beispiel ein Energiesparhaus, haben Sie Anspruch auf einen Förderkredit mit einem günstigen Zinssatz und Tilgungszuschuss.

Haben Sie die Zinsbindungsfrist im Blick und denken Sie frühzeitig an die Anschlussfinanzierung, kann für Sie auch ein Forward-Darlehen interessant sein. Ein Forward-Darlehen können Sie abschließen, bevor die Anschlussfinanzierung beginnt und sich damit eventuelle zu diesem Zeitpunkt günstige Zinsen sichern.

Immobilienkauf: So kommen Sie zur Finanzierung.

Bevor Sie sich auf die Suche nach einer Immobilienfinanzierung machen können, heißt es rechnen, denn Sie müssen Ihre finanzielle Situation genau kennen. Stellen Sie sich dafür folgende Fragen:

  • Wie viel Eigenkapital haben Sie zur Verfügung?
  • Wie hoch darf die monatliche Rate sein, ohne dass Sie sich zu sehr finanziell einschränken?
  • Welchen maximalen Kaufpreis darf Ihr Haus haben und wie hoch muss das Immobiliendarlehen sein?
  • Wie hoch muss die Tilgung sein, damit das Darlehen bis zum Renteneintritt abbezahlt ist?

Damit Ihnen die Antworten etwas leichter fallen, können Sie praktische Finanzierungsrechner nutzen – zum Beispiel von unserem Partner Interhyp.

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