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Paar in der Küche mit Laptop

Die Nebenkosten beim
Hauskauf nicht vergessen.

Diese Kosten erwarten Sie für Notar, Makler & Co.

Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden, werfen nun einen Blick auf Ihren finanziellen Spielraum und rechnen das benötigte Darlehen für den Immobilienkauf aus? Dann gehen Sie dabei nicht nur vom Kaufpreis aus – denken Sie auch an die Nebenkosten für den Hauskauf. Wir geben Ihnen einen Überblick.

Obligatorische Nebenkosten

  • Not included: Grunderwebsteuer
  • Not included: Grundbuchkosten
  • Not included: Notargebühren
Mehr zu obligatorischen Nebenkosten

Flexible Nebenkosten

  • Not included: Maklerkosten
  • Not included: Immobiliengutachter
  • Not included: Umbaukosten
  • Not included: Finanzierungsnebenkosten
Mehr zu flexiblen Nebenkosten

Obligatorische Kaufnebenkosten.

Manche Nebenkosten entstehen bei jedem Hauskauf, einige von Ihnen sind in Ihrer Höhe sogar gesetzlich vorgeschrieben. Das sind die obligatorischen Nebenkosten:

Grunderwerbsteuer.

Da Sie beim Hauskauf nicht nur die Immobilie, sondern auch den Grund und Boden erwerben, auf dem es steht, zahlen Sie einmalig eine Grunderwerbsteuer. Die Höhe richtet sich in der Regel nach dem Gesamtpreis für Grundstück und Haus und unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. So kommt beispielsweise in Bayern und Sachsen eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises auf Sie zu, in Schleswig-Holstein und Brandenburg 6,5 % (Stand Juli 2019). Bei unserem Partner Interhyp können Sie die Grunderwerbsteuer für alle weiteren Bundesländer einsehen.

Erwerben Sie Grundstück und Haus gleichzeitig, entrichten Sie wie erwähnt auf den Gesamtpreis Steuern. Kaufen Sie jedoch ein unbebautes Grundstück und schließen für den Hausbau unabhängig vom Grundstücksverkäufer einen weiteren Vertrag mit einem Bauunternehmen, zahlen Sie nur Steuern auf den Grundstückspreis.

Sie sind am Hausbau interessiert? Dann erfahren Sie hier, wie sich die Kosten beim Hausbau zusammensetzen.

Entscheiden Sie sich doch für den Hauskauf und übernehmen dabei Inventar des Vorbesitzers, sollten Sie die übernommenen Gegenstände und deren Wert im Kaufvertrag festhalten. Für Einbauküche, Sauna und Co. zahlen Sie nämlich keine Grunderwerbsteuer. Diese können Sie bei der Berechnung der Steuer vom Kaufpreis abziehen lassen.

Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist übrigens die Voraussetzung für den nächsten Nebenkostenpunkt: den Grundbucheintrag.

Grundbuchkosten.

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das alle Beurkundungen über Rechte an Grund und Immobilien führt. Dazu gehören Eigentum, Grundschuld und auch Hypotheken. Erst wer sich im Grundbuch als Besitzer eintragen lässt, wird rechtlicher Besitzer der erworbenen Immobilie.

Den Eintrag ändert das jeweilige Grundbuchamt, meist ein Amtsgericht. Dafür wird eine vom Bundesland abhängige Gebühr erhoben. Die Grundbuchkosten können Sie bei Ihrem Grundbuchamt erfragen. Den Grundbucheintrag veranlasst Ihr Notar, was zu den dritten obligatorischen Nebenkosten führt: den Notargebühren.

Notargebühren.

Beim Immobilienkauf ist die notarielle Beglaubigung gesetzlich vorgeschrieben, um Käufer vor unüberlegten oder übereilten Entscheidungen zu schützen. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf, beurkundet diesen, veranlasst alle nötigen Einträge im Grundbuch und steht Ihnen mit Beratungs- und Vollzugstätigkeiten zur Seite.

Die Höhe der Notargebühren sind gesetzlich in der Gebührenordnung geregelt und orientiert sich an der Kaufsumme sowie am Umfang der Notartätigkeiten. In der Regel fallen etwa 2 % des Kaufpreises an Notarkosten an.

Flexible Kaufnebenkosten.

Jeder Hauskauf ist anders. Deshalb fallen je nach Situation auch flexible Nebenkosten an. Dazu gehören:

Maklerkosten.

Erwerben Sie Ihre Wunschimmobilie über einen Makler, zahlen Sie dem Makler für die erfolgreiche Vermittlung eine Maklerprovision. Das gilt auch, wenn Sie den Makler gar nicht beauftragt haben, sondern der Verkäufer. Denn das Bestellerprinzip für Maklerprovisionen – wer beauftragt, der zahlt auch – gilt nicht bei Immobilienkäufen. Hier trägt der Käufer die Maklercourtage allein oder teilt sich diese zumindest in manchen Bundesländern mit dem Verkäufer.

Für die Vermittlung erheben Makler meist eine ortsübliche Courtage auf Grundlage von Richtwerten der Maklerverbände. Diese schwanken zwischen etwa 3 und 7 % des Kaufpreises. Allerdings sind die Richtwerte nicht verbindlich. Je nach Marktlage können Sie die Provision mit Ihrem Makler frei verhandeln. Halten Sie die vereinbarten Maklerkosten in jedem Fall vertraglich fest.

Immobiliengutachter.

Wer ein „gebrauchtes“ Haus kauft, möchte sichergehen, dass die Immobilie in einem möglichst guten Zustand und Ihren Preis wert ist. Das ist als Laie aber gar nicht so einfach zu bewerten. In welchem Zustand ist die Bausubstanz? Sind Rohre und Elektrik noch in Ordnung? Finden sich Feuchtigkeit und Nässe oder gar Schadstoffe? Auf solche Fragen kann ein Sachverständiger mit einem Gutachten Antworten geben. Anhand von Grundstücksgröße, Bauvolumen und Zustand der Immobilie ermittelt dieser Ihnen außerdem den Marktwert Ihres Traumhauses.

Der mit dem Gutachten beauftragte Architekt oder Bauingenieur berechnet die Aufwände nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOIA).

Umbaukosten.

Im Traumhaus zu wohnen, bedeutet auch, es sich dort nach den eigenen Vorstellungen gemütlich zu machen. Dafür fallen je nach Art und Umfang der Arbeiten Renovierungskosten an.

Und auch Modernisierungskosten sind gegebenenfalls nötig. Als neuer Eigentümer müssen Sie sicherstellen, dass Ihr Haus die Vorgaben der Energiesparverordnung (EnEV) erfüllt. Gegebenenfalls sind Sie dazu verpflichtet, Heizkessel auszutauschen, Wärmedämmungen und Elektroleitungen zu erneuern oder Bleileitungen zu ersetzen.

Ob es sich lohnt, ein günstiges, sanierungsbedürftiges Haus zu kaufen und dadurch weniger Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision zu zahlen, oder ob Sie lieber ein moderneres Haus ohne Modernisierungsbedarf zu höheren Steuern, Gebühren und Provision erwerben, müssen Sie im jeweiligen Fall durchrechnen. Bei der Kalkulation der Renovierungs- und Modernisierungskosten können Sie sich von einem Sachverständigen unterstützen lassen.

Finanzierungsnebenkosten.

Die meisten Hauskäufer können Ihr Traumhaus nicht vom Ersparten bezahlen, sondern nehmen einen Immobilienkredit auf und leihen sich das nötige Geld von einer Bank. Dabei entstehen Kosten, die Sie neben den Raten für die Darlehensrückzahlung aufbringen müssen. So zahlen Sie zum Beispiel einen bestimmten Zinssatz dafür, dass die Bank Ihnen die Darlehenssumme zur Verfügung gestellt hat. Das ist der Sollzinssatz. Weitere Gebühren für beispielsweise den Auszahlungskurs, die Wertermittlung oder die gewählte Zinsbindung werden im Effektivzins verrechnet. Der Effektivzins ist der tatsächliche Zinssatz, den Sie an die Bank zahlen.

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