Diese Nebenkosten für den Hauskauf erwarten Sie.
Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden, werfen nun einen Blick auf die Kosten sowie Ihren finanziellen Spielraum und rechnen das benötigte Darlehen für die Immobilienfinanzierung aus? Gehen Sie dabei nicht nur vom Kaufpreis aus – denken Sie auch an die Nebenkosten für den Hauskauf. Hierbei fallen Kosten für Steuern, die Eintragung ins Grundbuch sowie für Notar und Makler an. Wir geben Ihnen einen Überblick, mit welchen Kosten Sie als Käufer rechnen müssen.
Obligatorische Kaufnebenkosten.
Manche Nebenkosten entstehen für alle Käufer beim Erwerb einer Immobilie gleichermaßen, einige von Ihnen sind sogar in Ihrer Höhe gesetzlich vorgeschrieben. Das sind die obligatorischen Nebenkosten, die Sie zum Kaufpreis hinzurechnen sollten:
Grunderwerbsteuer.
Als Käufer erwerben Sie üblicherweise sowohl die Immobilie als auch den Grund und Boden, auf dem diese steht. Hierfür zahlen Sie einmalig eine Grunderwerbsteuer. Für diese Grundsteuer entrichten Sie in der Regel einige Prozent des jeweiligen Gesamtpreises für Grundstück und Haus. Wie viel Prozent hierfür veranschlagt werden, unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. So kommt beispielsweise in Bayern und Sachsen eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises auf Sie zu, in Schleswig-Holstein und Brandenburg sind es 6,5 % des Kaufpreises (Stand August 2021). Bei unserem Partner Interhyp können Sie die Grunderwerbsteuer für alle weiteren Bundesländer einsehen und so nachrechnen, wie viel Prozent des Gesamtpreises Sie als Käufer für die Grunderwerbsteuer einplanen sollten.
Anders als beim gleichzeitigen Kauf von Grundstück und Haus, wo eine bestimmte Prozent-Höhe des Gesamtpreises auf die Grunderwerbsteuer entfällt, zahlen Sie nur Steuern auf den Grundstückspreis, wenn Sie ein unbebautes Grundstück kaufen. Hierbei schließen Sie unabhängig vom Verkäufer des Grundstücks einen weiteren Vertrag für den Bau der Immobilie ab.
Sie sind am Hausbau interessiert? Dann erfahren Sie hier, wie sich die Kosten beim Hausbau berechnen lassen.
Entscheiden Sie sich doch für den Kauf des Hauses und übernehmen dabei einen Teil des Vorbesitzer-Inventars, sollten Sie die übernommenen Gegenstände und deren Wert im Kaufvertrag festhalten. Für Einbauküche, Sauna und Co. zahlen Sie nämlich keine Grunderwerbsteuer. Rechnen Sie also so, dass Sie diese vom Kaufpreis abziehen.
Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist übrigens die Voraussetzung für den nächsten Nebenkostenpunkt beim Kauf der Immobilie: den Grundbucheintrag.
Grundbuchkosten.
Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das alle Beurkundungen über Rechte an Grund und Immobilien führt. Dazu gehören Eigentum, Grundschuld und auch Hypotheken. Erst wer sich im Grundbuch eintragen lässt, wird rechtlicher Eigentümer der erworbenen Immobilie.
Den Eintrag ändert das jeweilige Grundbuchamt, meist ein Amtsgericht. Dafür wird eine vom Bundesland abhängige Gebühr erhoben. Die Grundbuchkosten können Sie bei Ihrem zuständigen Grundbuchamt erfragen. Den Grundbucheintrag veranlasst Ihr Notar, was zu den dritten obligatorischen Nebenkosten des Hauskaufs führt: den Kosten für den Notar.
Notargebühren.
Beim Immobilienkauf ist die notarielle Beglaubigung gesetzlich vorgeschrieben, um Käufer vor unüberlegten oder übereilten Entscheidungen zu schützen. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf, beurkundet diesen, veranlasst alle nötigen Einträge im Grundbuch und steht Ihnen mit Beratungs- und Vollzugstätigkeiten zur Seite.
Die Höhe der hier anfallenden Kosten ist gesetzlich in der Gebührenordnung geregelt und orientiert sich prozentual an der Kaufsumme sowie am Umfang der Tätigkeiten des Notars. In der Regel fallen etwa 2 % des Kaufpreises an Notarkosten an. Mehr zu den Notarkosten beim Hauskauf erfahren Sie hier.
Flexible Kaufnebenkosten.
Jeder Hauskauf ist anders. Manche Nebenkosten sind daher je nach Situation unterschiedlich. Diese Kosten heißen flexible Nebenkosten. Dazu gehören:
Maklerkosten.
Erwerben Sie Ihre Wunschimmobilie über einen Makler, fallen hierbei Kosten für die erfolgreiche Vermittlung an – eine Maklerprovision. Früher galt dies auch, wenn gar nicht Sie den Makler beauftragt hatten, sondern der Verkäufer. Aufgrund von § 656 c Abs. 1 BGB tragen seit dem 23.12.2020 Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zumindest zu gleichen Teilen.
Für die Vermittlung erheben Makler meist eine ortsübliche Courtage auf Grundlage von Richtwerten der Maklerverbände. Diese Maklergebühr richtet sich prozentual nach der Höhe des Kaufpreises – etwa 3 bis 7 % des Kaufpreises sind hierfür fällig. Allerdings sind die Richtwerte nicht verbindlich. Je nach Marktlage können Sie die Kosten mit Ihrem Makler frei verhandeln. Halten Sie die vereinbarten Maklerkosten in jedem Fall schriftlich fest.
Immobiliengutachter.
Wer ein zuvor bewohntes Haus kauft, möchte sichergehen, dass die Immobilie in möglichst gutem Zustand und ihren Preis wert ist. Das ist als Laie aber gar nicht so einfach zu bewerten. In welchem Zustand ist die Bausubstanz? Sind Rohre und Elektrik noch in Ordnung? Finden sich Feuchtigkeit und Nässe oder gar Schadstoffe? Auf solche Fragen kann ein Sachverständiger mit einem Gutachten Antworten geben. Anhand von Grundstücksgröße, Bauvolumen und Zustand der Immobilie ermittelt dieser Ihnen außerdem den Marktwert Ihres Traumhauses. Auch hier sollten Sie beim Kauf mit anfallenden Kosten rechnen.
Für den mit dem Gutachten beauftragten Architekten oder Bauingenieur beläuft sich die Vergütung nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOIA).
Umbaukosten.
In der Immobilie Ihrer Träume zu wohnen bedeutet auch, es sich dort nach den eigenen Vorstellungen gemütlich zu machen. Dafür fallen je nach Art und Umfang der Arbeiten Kosten für die Renovierung an.
Auch Modernisierungskosten sind gegebenenfalls nötig. Als neuer Eigentümer müssen Sie sicherstellen, dass Ihr Haus die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfüllt. Gegebenenfalls sind Sie dazu verpflichtet, Heizkessel auszutauschen, Wärmedämmungen und Elektroleitungen zu erneuern oder Bleileitungen zu ersetzen.
Ob es sich rechnet, ein günstiges, sanierungsbedürftiges Haus zu kaufen und dadurch weniger Kosten, zum Beispiel Notarkosten, aufzuwenden, oder ob Sie lieber ein moderneres Haus ohne Modernisierungsbedarf zu höheren Steuern, Gebühren und Provision erwerben, müssen Sie im jeweiligen Fall entscheiden. Bei der Berechnung der Renovierungs- und Modernisierungskosten können Sie sich von einem Sachverständigen unterstützen lassen.
Gute Gründe für unseren Premiumpartner Interhyp.
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Finanzierungsnebenkosten.
Die meisten Käufer können Ihren Immobilienkauf nicht vom Ersparten bezahlen, sondern nehmen einen Immobilienkredit auf und bezahlen ihren Hauskauf über eine Finanzierung. Dabei entstehen Kosten, die Sie neben den Raten für die Darlehensrückzahlung aufbringen müssen. So zahlen Sie zum Beispiel Zinsen dafür, dass die Bank Ihnen die Darlehenssumme zur Verfügung gestellt hat. Diese Zinsen ergeben den Sollzinssatz. Weitere Kosten für beispielsweise den Auszahlungskurs, die Wertermittlung oder die gewählte Zinsbindung werden im Effektivzins verrechnet. Der Effektivzins ist der tatsächliche Zinssatz, den Sie an die Bank zahlen.
