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Das Magazin von Volkswagen Financial Services.
  • 30.04.2020
  • 4 Minuten

Verkehrswert einer Immobilie: 4 Wände schätzen lernen.

Wenn Sie ein Haus verkaufen oder kaufen wollen, dann spielt vor allem eins eine Rolle: sein Verkehrswert. Verkehrs-What? Okay, mittelmäßiges Wortspiel. Aber gut geeignet, um den ersten Gefühlsimpuls nachzustellen, den Immobilienneulinge haben könnten, wenn sie mit dieser Thematik konfrontiert werden. Aber so kompliziert ist es gar nicht. Was der Verkehrswert einer Immobilie ist und wie man ihn ermittelt, das haben wir für Sie zusammengefasst:

Illustration Verkehrswert einer Immobilie

Verkehrswert: Wofür braucht man den eigentlich?

Der Begriff Verkehrswert einer Immobilie ist mit dessen Marktwert gleichzusetzen und wird in § 194 des Baugesetzbuchs auch dementsprechend definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Oder einfach gesagt: Der Verkehrswert lässt Rückschlüsse darauf zu, welcher Preis für eine Immobilie angemessen wäre. Dieser Preis muss aber nicht dem tatsächlichen Angebotspreis entsprechen. Denn der wird schließlich vom Verkäufer festgelegt, welcher wiederum seine eigenen Taktiken verfolgt. So kann es zum Beispiel eine Verkäuferstrategie sein, eine Immobilie bewusst zu einem höheren Preis anzubieten, um sie am Ende mindestens zum tatsächlichen Verkehrswert zu verkaufen. Der Verkehrswert bietet also in erster Linie eine preisliche Orientierung für Käufer und Verkäufer einer Immobilie.

Doch nicht nur beim klassischen Immobilienverkauf wird ein Verkehrswert ermittelt. Er kann zum Beispiel auch dann eine Rolle spielen, wenn eine Immobilie mehreren Personen gehört, die sie aber nicht (mehr) gemeinsam nutzen wollen – das kann beispielsweise bei Scheidungen oder im Fall von Erbstreitigkeiten passieren.

Doch wie ermittelt man eigentlich konkret den Verkehrswert einer Immobilie?

Taschenrechner raus? Wie ermittelt man den Verkehrswert?

Generell ermitteln meistens professionelle Gutachter einen Verkehrswert für eine Immobilie. Dabei gibt es aber nicht nur ein mögliches Ergebnis, denn es spielen unterschiedliche Faktoren eine Rolle für das Ergebnis. Zum Beispiel die Lage der Immobilie, ihr Baujahr und natürlich die Größe. Darüber hinaus schaut man sich an, wie das Haus oder die Wohnung ausgestattet ist. Gibt es einen Balkon? Parkmöglichkeiten? Wann wurde zuletzt renoviert beziehungsweise saniert?

Drei Methoden um den Verkehrswert einer Immobilie zu schätzen

Aber auch die sonstigen Rahmenbedingungen spielen eine Rolle: Herrscht beispielsweise aktuell eine hohe Nachfrage nach gerade so einer Immobilie? Das treibt den Verkehrswert hoch – genauso wie die Tatsache, dass eine Immobilie später zu einem relativ hohen Preis vermietet werden kann.
Die Errechnung des Verkehrswerts folgt dabei keiner festgelegten Gleichung. Als Grundlage können aber drei verschiedene Bestimmungsverfahren zum Einsatz kommen. Welches sich wann am besten eignet, hängt von der jeweiligen Situation ab – manchmal bietet sich auch eine Kombination der Verfahren an:

  1. Das Vergleichswertverfahren.
    Dieses Verfahren eignet sich – wie der Name schon suggeriert – besonders für Immobilien, die sich gut mit anderen vergleichen lassen. Das heißt, es sollten gleiche oder zumindest ähnliche Rahmenbedingungen vorliegen. Das funktioniert gut, wenn – wie beispielsweise bei Reihenhäusern – mehrere einheitliche Immobilien nah beieinanderstehen. Dann kann man schauen, zu welchen Preisen diese Häuser in der näheren Vergangenheit verkauft wurden.
    Übrigens: Auch der Wert von Grundstücken lässt sich sehr gut über dieses Verfahren festlegen. Allerdings muss auch hier natürlich eine gewisse Vergleichbarkeit – zum Beispiel in Sachen Lage und Größe – vorliegen.
  2. Das Ertragswertverfahren.
    Dieses Verfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien angewendet. Die Bewertung basiert zum Beispiel auf der Höhe der zu erwartenden Mieteinnahmen. Aber auch bei gewerblich genutzten Immobilien bietet sich das Ertragswertverfahren an.
    Ein Gutachter legt – vereinfacht gesagt – die Kosten für eine Immobilie neben die potenziellen Einnahmen durch die Immobilie und kann dadurch einen Verkehrswert bestimmen.
  3. Das Sachwertverfahren.
    Sollte es sich bei der zu bewertenden Immobilie um eine besondere handeln, die man nur schwer mit anderen vergleichen kann, kommt das Sachwertverfahren ins Spiel.
    Bei diesem Verfahren schaut man sich gezielt an, wie viel Geld schon in die Immobilie und das Grundstück geflossen ist und wie hoch der Wertverfall sein müsste. Baukosten und Quadratmeterpreise lassen sich in der Regel ganz gut bestimmen. Ein Gutachter zieht von den Kosten im Zweifel – je nach Alter und Zustand der Immobilie – noch etwas ab und kommt damit auf einen auf dem Sachwert basierenden Verkehrswert.

Im besten Fall kann man bei der Verkehrswertermittlung einer Immobilie mindestens zwei, vielleicht sogar alle drei Verfahren kombinieren. Damit steigt die Wahrscheinlichkeit, dass der ermittelte Verkehrswert auch dem tatsächlichen Wert des Hauses entspricht.

Alles abheften! Diese Dokumente brauchen Sie.

Sie sehen: Die Ermittlung des Verkehrswertes eines Hauses funktioniert am besten, je mehr Daten und Fakten zusammengetragen werden können. Das bedeutet für Sie, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung bewerten lassen wollen: Sammeln Sie im Vorfeld möglichst die wichtigsten Unterlagen zusammen. Was brauchen Sie?

  1. Alles, was die Immobilie charakterisiert – zum Beispiel Grundbuchauszug, Grundriss, Lageplan und Energieausweis.
  2. Nachweise über Kosten – zum Beispiel die Rechnung des für den Bau zuständigen Unternehmens oder Nachweise über spätere Renovierungsmaßnahmen.
  3. Nachweise über Einnahmen – zum Beispiel Mietverträge oder einen Wirtschaftsplan.

Ein Gutachter kann Ihnen dabei helfen, auf Basis dieser Unterlagen den Verkehrswert einer Immobilie, für die Sie sich interessieren oder die Sie verkaufen wollen, zu errechnen. Darüber hinaus gibt es Onlinerechner, die Ihnen eine erste Idee geben könnten, was ein Haus oder eine Wohnung wert ist.

Das ist es mir wert.

Sie haben den Verkehrswert einer Immobilie ermittelt oder ermitteln lassen und es stellte sich heraus: Die vier Wände sind ihren Preis wert! Wenn Sie darüber hinaus auch noch das Gefühl haben, in dieser Immobilie das Eigenheim Ihrer Träume gefunden zu haben: wunderbar! Dann können Sie sich ja jetzt ruhigen Gewissens um die Finanzierung Ihrer eigenen vier Wände kümmern – vielleicht ist ja eine Baufinanzierung für Sie eine Option? 

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