Das Magazin von Volkswagen Financial Services.
  • 29.04.2022
  • 6 Minuten

Immobilie als Kapitalanlage – was gilt es zu beachten?

In Zeiten niedriger Zinsen suchen viele Menschen nach rentablen Möglichkeiten bei ihrer Kapitalanlage. Viele private Investoren interessieren sich insbesondere für Immobilien, da sich mit ihnen potenziell höhere Renditen als mit Tages- und Festgeld erzielen lassen. Ob der Immobilienkauf am Ende so rentabel ausfällt wie erhofft, hängt jedoch von diversen Faktoren ab. Wir fassen zusammen, womit Sie sich anfangs auseinandersetzen sollten:

  • Entwicklung des Immobilienmarkts
  • Lage
  • Zustand und Alter
  • Kaufpreis
  • Rendite und Finanzierung
  • Eigenkapital und Kredit
Immobilie als Kapitalanlage

Investitionen in Immobilien – lohnenswert aber kein Selbstläufer.

Auf der Suche nach rentablen Anlageoptionen scheiden Festgeld- und Tagesgeldkonten für viele Menschen schon seit Längerem aufgrund der niedrigen Verzinsung aus. Angesichts einer Inflationsrate von 3,1 Prozent im Jahr 2021 sehen sich Anleger mit der Herausforderung konfrontiert, ihr Geld profitabel zu investieren. Immobilien können eine lohnende Investition sein, gelten gemeinhin als wertbeständig und können im besten Fall durchaus Renditen von 4 Prozent und mehr erwirtschaften.

Dass Immobilien als Kapitalanlage stark an Interesse gewonnen haben, ist kein Wunder, schließlich kannte die bundesdurchschnittliche Preisentwicklung der letzten zehn Jahre nur eine Richtung: nach oben. Von 2010 bis 2020 sind die Preise für Wohnimmobilien laut Statistischem Bundesamt um 29 Prozent gestiegen.

Zudem ist einiges an Bewegung in den Markt gekommen, immer häufiger wechseln Wohnimmobilien den Besitzer, belegen die aktuellen Studien des Bundesinstituts für Bau-, Stadt-, und Raumforschung (BBSR): „Zwischen 2008 und 2018 verdoppelte sich der Geldumsatz bei verkauften Wohnimmobilien auf 180 Mrd. €. Die Anzahl verkaufter Wohnimmobilien stieg gegenüber 2008 um 30 Prozent.“

Dennoch sind Immobilien als Kapitalanlage längst kein Selbstläufer, schließlich hängt der Wert der eigenen Immobilie nicht von der Gesamtentwicklung des Marktes ab, sondern von der Preisentwicklung des individuellen Objekts. So oder so ist es ratsam, sich einmal mit den gängigen Kriterien zum Immobilienkauf vertraut zu machen, bevor man sich auf den Markt begibt. Der Immobilienverband IVD empfiehlt, vor allem auf Lage, Zustand, Kaufpreis und realistische Renditechancen sowie Finanzierungsmöglichkeiten zu achten. 

Lage.

Die Lage einer Immobilie ist entscheidend für ihre Wertentwicklung. Dabei kommt es wesentlich auf die Anziehungskraft der gesamten Region an. Während die meisten Großstädte bis zum ersten Coronajahr 2020 kontinuierlich wuchsen, hat rund die Hälfte der Kleinstädte an Einwohnern eingebüßt. Laut dem Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung haben die pandemischen Ereignisse das Wachstum der Metropolen zwar ausgebremst, ob und inwiefern diese Tendenz aber von Dauer ist, lässt sich derzeit nicht prognostizieren. Sollte der Trend zur Urbanisierung wieder an Fahrt aufnehmen, sind Immobilien in urbanen Regionen in der Regel die sicherere Wahl und im Umland großer Städte meist günstiger als in den Metropolen selbst.

Die unmittelbare Umgebung des Grundstücks hat ebenfalls einen großen Einfluss auf die Attraktivität der Immobilie und damit auf die möglichen Mieteinnahmen. Hier lohnt es sich, vorab persönliche Eindrücke zu sammeln: Wie steht es um Einkaufsmöglichkeiten, öffentlichen Nahverkehr, medizinische Versorgung und Schulen? Oder stehen in absehbarer Zukunft Bauprojekte bevor, die den Wert heben oder senken könnten? Eine präzise Prognose ist natürlich schwierig, ein wenig Weitblick aber unbedingt erforderlich. Da hilft es, wenn Sie mit der Gegend bereits vertraut sind. 


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Auch die sogenannte Leerstandsquote sollten Interessenten unbedingt im Blick haben, denn dauerhafter Leerstand zeugt von fehlender Nachfrage und die wirkt sich schlecht auf die Mietpreise aus. Wer seine Immobilie als Kapitalanlage nutzen möchte, geht bei einer höheren Leerstandsquote ein größeres Risiko ein. Zur Einordnung wieder ein wenig bundesdeutsche Statistik: Laut Deutschlandatlas liegt die Quote bei den meisten unserer Großstädte bei unter 2 Prozent, in ländlichen Regionen Ostdeutschlands kann sie über 10 Prozent erreichen. Was also ein guter Wert ist, hängt sehr von der Umgebung ab.

Ein wertvoller Tipp: Der IVD rät unerfahrenen Immobilienbesitzern zu einem Objekt in der Nähe des eigenen Wohnsitzes. So können Sie bei Problemen schnell vor Ort sein und die Dinge persönlich begutachten und klären.

Zustand und Alter.

Ob sich die Immobilie rentabel vermarkten lässt, hängt wesentlich von ihrem Zustand ab, denn dieser entscheidet über die Vermietungschancen und nicht zuletzt die zu erzielenden Mieten. Da heißt es gründlich inspizieren, um nicht einen überdurchschnittlichen Preis für eine unterdurchschnittliche Immobilie zu zahlen. Auf Vieles können auch Laien schon einmal bei einer Besichtigung achten. Checken Sie:

  • Wände, Decken und Böden
  • Türen, Fensterdichtungen und Fliesen
  • Armaturen, Steckdosen und Geräuschkulisse

Gerade bei älteren Immobilien sind viele Probleme tiefgreifend: Feuchtigkeitsschäden und einhergehender Schimmelbefall sind häufig nicht unmittelbar erkennbar, auch Heizungsanlagen und Elektroinstallationen sind möglicherweise nicht mehr zeitgemäß und müssen erneuert werden. Da die Beurteilung meist fachkundige Expertise benötigt, sollte ein zertifizierter Gutachter hinzugezogen werden, der den tatsächlichen Zustand eruiert und etwaige Sanierungskosten beziffert.

Grundsätzlich sind sanierungsbedürftige Immobilien gerade für unerfahrene Investoren ein schwieriges Pflaster, denn die Kosten für die Arbeiten sind nicht einfach zu kalkulieren und ein schlechter Zustand drückt den Mietpreis. Wer ein Schnäppchen im Auge hat, sollte besonders gründlich rechnen, denn wie heißt es so schön altklug: Billig ist in vielen Fällen nicht preiswert!

Kaufpreis.

Der Kaufpreis ist offenkundig ein wesentlicher Faktor bei der Wahl der Immobilie. Schließlich muss er in einem sinnvollen Verhältnis zu den Mieteinnahmen stehen, damit sich die Investition auch in absehbarer Zeit amortisiert. Wie lange das dauert, variiert je nach Lage erheblich. Berechnet wird dieser Zeitraum mithilfe des sogenannten Kauf-Miet-Indikators. Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten notwendig sind, um das Objekt einschließlich anfänglicher Erwerbs- und Sanierungskosten zu finanzieren. Da jedoch wesentliche Faktoren wie steuerliche Aspekte, Mietausfälle sowie Kredit- und Instandhaltungskosten bei dem Indikator ausgeklammert werden, dient er eher der groben Einschätzung des Verhältnisses von Kaufpreis und Mieten.


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So wird der Kauf-Miet-Indikator berechnet.

Als brauchbarer Richtwert gilt ein Mietpreismultiplikator von 25. Eine gutgelegene Immobilie kann durchaus höhere Werte rechtfertigen, bei schlechter Lage sollte der Wert eher niedriger ausfallen. In Metropolen dürfen Sie daher lieber einen Multiplikator von über 30 ansetzen, in Klein- und Mittelstädten dann eher bei rund 20. Letztlich bleibt es eine Ermessensfrage und jeder Anleger entscheidet für sich, welche Immobilie als Kapitalanlage taugt – und welche eben nicht.

In jedem Fall sollten Sie bei der Berechnung darauf achten, die Nebenkosten des Kaufes genau zu erfassen, die sich beim Immobilienkauf leicht summieren und einen wesentlichen Kostenpunkt ausmachen. Denken Sie an:

  • Grunderwerbsteuer
  • Notarkosten
  • Grundbucheintrag
  • Etwaige Maklerprovision

Übrigens: Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland, die Prozentsätze reichen von 3,5 bis 6,5 Prozent.

Bundesland Steuersatz gültig seit
Baden-Württem­berg 5,0 % 05.11.2011
Bayern 3,5 % 01.01.1997
Berlin 6,0 % 01.01.2014
Branden­burg 6,5 % 01.07.2015
Bremen 5,0 % 01.01.2014
Hamburg 4,5 % 01.01.2009
Hessen 6,0 % 01.08.2014
Mecklen­burg-Vorpommern 6,0 % 01.07.2019
Nieder­sachsen 5,0 % 01.01.2014
Nordrhein-Westfalen 6,5 % 01.01.2015
Rheinland-Pfalz 5,0 % 01.03.2012
Saarland 6,5 % 01.01.2015
Sachsen 3,5 % 01.01.1997
Sachsen-Anhalt 5,0 % 01.03.2012
Schleswig-Holstein 6,5 % 01.01.2014
Thüringen 6,5 % 01.01.2017

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Rendite und Finanzierung.

Die Chance auf eine stabile Wertentwicklung und gute Rendite, sind wesentliche Gründe für eine Kapitalanlage in Form einer Immobilie. Um die voraussichtliche Nettorendite zu bemessen, benötigen Sie etwas mehr Angaben als noch beim Mietpreismultiplikator, denn hier fließen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten mit ein. Die eigentliche Rechnung ist sicher kein Hexenwerk, dennoch empfiehlt es sich, Schritt für Schritt vorzugehen, sodass Sie die einzelnen Posten sauber abgebildet haben. 

  1. Ermitteln Sie die Investitionskosten
    Addieren Sie den Kaufpreis und sämtliche Nebenkosten. Haben Sie den Mietpreismultiplikator bereits berechnet, steht Ihnen dieser Wert bereits zur Verfügung, er beinhaltet also Grunderwerbssteuer und Co.
  2. Berechnen Sie den Jahresreinertrag
    Summieren Sie die jährliche Nettokaltmiete und ziehen Sie die laufenden, nicht umlagefähigen Kosten ab. Dazu zählen grundsätzlich die jährlichen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, die beispielsweise durch Hausverwaltung, externe Abrechnungsunternehmen und Reparaturen entstehen. Auch die Zinsen eines potenziellen Kredites gehören unbedingt eingepreist.
  3. Kalkulieren Sie die Nettorendite
    Teilen Sie den Jahresreinertrag durch die Investitionskosten und nehmen Sie den Wert mal 100. Sie erhalten die Nettorendite in Prozent. 

Eigenkapital und Kredit.

Immobilien zählen für viele Menschen zu den größten Investitionen ihres Lebens. Die eigenen Ersparnisse sind zwar mehr als hilfreich, in der Regel aber nicht ausreichend um das gewünschte Objekt „auf einen Schlag“ zu bezahlen. Daher greifen viele Anleger auf Kredite zurück, die oftmals den Löwenanteil der Investition ausmachen. Die Haus- oder Baukredite erfordern in vielen Fällen nur ein überschaubares Eigenkapital und bieten günstige Konditionen, denn die Bank geht ein verhältnismäßig geringes Risiko ein – im Fall der Fälle hat sie ja die Immobilie als Sicherheit.

Auch der Kreditnehmer hat gute Gründe für das Darlehen: Übertrifft die Rendite des Anlageobjektes den Zins des Kredites, zahlt der Investor für das geliehene Geld am Ende weniger als er mit der Immobilie verdient. In Zeiten „billigen“ Geldes kann das ein lohnenswertes Modell darstellen.

Die Gründe für eine kreditgestützte Investition leuchten ein, es sei jedoch noch einmal erwähnt, dass es sich hier keinesfalls um einen Selbstläufer handelt, schließlich können immer unvorhersehbare Situationen eintreten: Mieten können ausfallen, Reparaturen notwendig werden, Immobilienpreise können sinken und Zinsen steigen.

Wichtig ist, dass Sie dem Kredit im wahrsten Sinne des Wortes Rechnung tragen und ihn bei der Kalkulation der Nettorendite nicht vergessen. Nehmen Sie die Zinsen sowie die Tilgung des Darlehens unbedingt auf und rechnen Sie sich die Nettorendite keinesfalls „schön“. Ebenso sollte Sie die Vorstellung einer Verschuldung aber auch nicht schockieren: Eine Immobilie ist nun einmal kostspielig, die Aufnahme eines Kredites normal und potenziell rentabel.

Fazit: Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Grundsätzlich ist es für Anleger offenkundig erstrebenswert, wenn die Rendite der eigenen Investition die Inflationsrate übersteigt – bleibt der Wert der Immobilie stabil, machen Investoren auf gut Deutsch „Plus“. Erfüllt die gewünschte Immobile diesen Anspruch, ist das schon einmal ein gutes Zeichen. Dennoch sollten weitere Faktoren eine Rolle bei der Entscheidung spielen, beispielsweise die Streuung Ihres Kapitals: Haben Sie Ihr Geld über verschiedene Anlageformen verteilt oder fließt das gesamte Geld in die Immobilie? Das würde durchaus Risiken bergen. Auch die Dauer der Geldanlage ist vielleicht nicht jedermanns Sache. Gibt es vielleicht Kinder, die in den kommenden Jahren studieren wollen oder stehen teure Modernisierungen am eigenen Haus an? Dann könnte es zu finanziellen Engpässen kommen. Planen Sie noch einmal eine berufliche Station im Ausland? Das macht die Verwaltung Ihres Objekts ungleich komplizierter.

Es gibt immer eine Vielzahl von Faktoren, die Sie letztlich individuell bewerten dürfen. Alternativen zu prüfen ist aber nie verkehrt. Gefällt Ihnen vor allem der Gedanke, in den Immobilienmarkt zu investieren, und Sie scheuen die langfristige Bindung, könnte ein Immobilienfonds die richtige Wahl sein oder vielleicht ein Aktienpaket einschlägiger Unternehmen. Die Antwort auf die Frage, ob sich Immobilien als Geldanlage lohnen, lautet daher wie so oft: Es kommt darauf an – vor allem auf Ihre Lebenssituation und Präferenz. 

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