Wiki: Baufinanzierungsratgeber.

Zuerst ermitteln Sie, wie viel Eigenkapital Sie in eine Hausbau- oder Hauskauf-Finanzierung einbringen können. In der Regel lohnt es sich, möglichst viel Eigenkapital einzubringen, um von guten Konditionen wie niedrigen Zinsen bei der Baufinanzierung zu profitieren. Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto mehr Sicherheit hat die Bank, ihr Geld zurückzubekommen. Das belohnt sie in der Regel mit niedrigeren Zinssätzen. In einigen Fällen kann die Bank auch eine Vollfinanzierung gewähren – also eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Allerdings ist der Zins- und Tilgungssatz hier meist so hoch, dass eine Vollfinanzierung für den Kreditnehmer kaum empfehlenswert ist. Es lohnt sich also, Eigenkapital einzusetzen.

An erster Stelle gehört Ihr Erspartes zum Eigenkapital: Sparkonten, Fondssparpläne, Aktien und Wertpapiere, aber natürlich auch Bargeld. Neben dem Ersparten zählt beispielsweise auch ein bereits vorhandenes Grundstück entsprechend seinem Verkehrswert als Eigenkapital – solange es schuldenfrei ist. Möglicherweise haben Sie auch eine Lebensversicherung, deren Rückkaufwert sich als Baugeld einbringen lässt. Außerdem können Sie versuchen, günstige Kredite wie ein Arbeitgeberdarlehen zu erhalten oder ein formloses Darlehen von beispielsweise Verwandten als Eigenkapital für die Baufinanzierung zu nutzen.

Wenn Sie die Höhe Ihres Eigenkapitals ermitteln, sollten Sie berücksichtigen, dass für größere unvorhersehbare Ausgaben oder bereits fest eingeplante anderweitige Anschaffungen genügend Geldreserve übrig bleibt. Wenn Kapitalanlagen wie Aktien oder Fonds vorhanden sind, deren Wert je nach Börsenlage schwanken, sollten Sie diese in sichere Zinsanlagen bei Banken umschichten.

Tipp: Fragen Sie bei der Bank nach, wie viel mehr Eigenkapital als geplant Sie einbringen müssten, um einen besseren Zinssatz zu bekommen. Versuchen Sie, entsprechend noch mehr Eigenkapital auf einem der oben genannten Wege zu erlangen.

Nun sollten Sie herausfinden, welche monatliche Belastung Sie im Zuge der Immobilienfinanzierung tragen können. Als Faustregel gilt hier: Der Darlehensnehmer sollte monatlich nicht viel mehr als ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens für die Baufinanzierung aufwenden. Wenn Sie vorher zur Miete gewohnt haben, können Sie sich auch an der Höhe Ihrer bisherigen monatlichen Mietleistungen orientieren: War Ihr Budget nach Abzug der Miete knapp bemessen oder können Sie sich monatlich gegebenenfalls etwas mehr leisten als die bisherige Miete?

Ihre bisherige Kaltmiete fällt nun natürlich weg, sodass sich Ihr finanzieller Spielraum entsprechend erhöht. Allerdings sollten Sie berücksichtigen, dass Sie als späterer Eigentümer Nebenkosten tragen müssen, die Sie als Mieter bislang ignorieren konnten. Dazu zählen in erster Linie die Rücklagen für künftige Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten.

Die Berechnung der maximalen Monatsrate sollte auch eine Vorschau auf die kommenden Jahre beinhalten. Wenn Sie beispielsweise noch keine Kinder haben, kann sich das verfügbare Einkommen deutlich reduzieren, wenn aus dem Paar eine Familie wird und möglicherweise einer der Lebenspartner für einen gewissen Zeitraum beruflich pausiert. Planen Sie Ihr monatliches Budget also langfristig, nicht nur anhand Ihrer aktuellen finanziellen Situation.

Außerdem ist es wichtig, sich zu überlegen, wie lange die Baufinanzierung dauern soll: Wann wollen Sie spätestens schuldenfrei sein? Auch das kann sich noch einmal auf die Höhe der monatlichen Raten auswirken. In der Regel dauert eine Immobilienfinanzierung bis zur vollständigen Tilgung der Darlehenssumme etwa 15 bis 35 Jahre – die genaue Dauer haben Sie in den meisten Fällen selbst in der Hand. Mit einer Vorstellung von der Laufzeit Ihres Baukredits und der Höhe der möglichen monatlichen Rate haben Sie Ihren Spielraum für die Baufinanzierung schon gut eingegrenzt.

Haben Sie sich einen Überblick über Ihr Eigenkapital und Ihr monatliches Budget für die Baufinanzierung verschafft, ist es sinnvoll, auch über verschiedene Darlehensarten und Grundbegriffe der Baufinanzierung Bescheid zu wissen. Das hilft Ihnen bei der Ermittlung Ihrer möglichen Darlehenshöhe. Besonders relevant sind hier der Sollzins beziehungsweise die Sollzinsbindung sowie der Tilgungssatz.

Der Sollzinssatz ist der Prozentsatz, der pro Jahr für Ihr Darlehen fällig wird. Bei der Baufinanzierung vereinbaren Sie mit Ihrem Kreditgeber einen festen Sollzinssatz, der für eine bestimmte Dauer bestehen bleibt – die Sollzinsbindung. Wenn Ihr Baukredit zum Ende der Zinsbindung noch nicht vollständig abbezahlt ist, können Sie mit der Bank ein Forward Darlehen vereinbaren, bei der ein neuer Zinssatz plus Zinsbindung festgelegt wird.

Die Tilgung bezeichnet die Rückzahlung Ihrer Darlehenssumme. Als Darlehensnehmer bestimmen Sie den Tilgungssatz am Anfang der Baufinanzierung in der Regel selbst. Diese anfängliche Tilgung gilt meist ein Jahr und steigt mit der Zeit. Das bedeutet, dass sich die Anteile von Zins und Tilgung mit der Zeit verschieben: Der Zinsanteil sinkt, während der Tilgungsanteil steigt. Denn die Zinsen zahlen Sie auf die verbliebene Restschuld, die bei kontinuierlicher Zahlung der Monatsraten mit der Zeit sinkt. Bei gleichbleibender monatlicher Rate tilgen Sie den Kredit also mit der Zeit schneller. Wie schnell Sie den Baukredit insgesamt begleichen können, hängt auch vom anfänglichen Tilgungssatz und Ihrem Tilgungskonzept ab – je höher Sie diesen wählen, desto schneller lässt sich Ihr Darlehen abbezahlen.

Für Ihre Baufinanzierung bieten sich außerdem verschiedene Darlehensarten an. In der Regel kommt ein Annuitätendarlehen zum Einsatz: Hier zahlen Sie bis zum Ende der Sollzinsbindung eine monatliche Rate, die aus Ihrem Tilgungssatz und dem Zinssatz besteht. Ist am Ende der Sollzinsbindung noch eine Restschuld vorhanden, wird diese in der Regel über eine Anschlussfinanzierung weiter abbezahlt.

Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen wird beim Volltilger-Darlehen der Kredit bis zum Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt. Es gibt also in der Regel keine Restschuld, sodass eine Anschlussfinanzierung mit neuem Zinssatz entfällt.

Beim Konstant-Darlehen wird Ihnen die Darlehenssumme direkt ausgezahlt – es handelt sich also um ein tilgungsfreies Vorausdarlehen. Auch hier zahlen Sie monatliche Raten, die neben den Zinsen allerdings in einen Bausparvertrag fließen. Ist dieser auszahlungsreif, tilgen Sie mit ihm die Darlehenssumme. Haben Sie bereits frühzeitig in einen Bausparvertrag investiert, können Sie auch ein Bauspardarlehen erhalten.

Für die Baufinanzierung können Sie teilweise auch staatliche Förderungen wie ein Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder ein Wohn-Riester-Darlehen in Anspruch nehmen. Für eine KfW-Förderung muss Ihre Immobilie allerdings einige Anforderungen an die Energieeffizienz erfüllen. Sprechen Sie die Förderungsmöglichkeiten für Ihre Immobilienfinanzierung beim Beratungsgespräch mit Ihrer Bank an – hier wird Ihnen erklärt, welche Förderung für Sie infrage kommt und wie Sie sie beanspruchen können.

Anhand aktueller Kreditkonditionen können Sie nun Ihre Monatsrate so hochrechnen, dass dabei die mögliche Darlehenssumme herauskommt. Achten Sie darauf, dass Sie dabei die anfängliche Tilgung so wählen, dass Sie mit spätestens 65 Jahren schuldenfrei sind. Je nach Höhe des verfügbaren Eigenkapitals sollten Sie schon in dieser ersten Modellrechnung beachten, dass viele Banken höhere Zinsen verlangen, wenn mehr als 60 Prozent des Kaufpreises zu finanzieren sind.

Hausbau, Sanierung oder Geschäftsgründung – für zahlreiche kostenintensive Zukunftsplanungen können Sie staatlich finanzierte Fördergelder beantragen. Über Förderprogramme können Sie die benötigte Darlehenssumme für Ihr Vorhaben senken. Sich über bestehende Möglichkeiten zu informieren, kann sich daher nachhaltig positiv auf die selbst zu erbringenden Leistungen auswirken.

Für den Kauf oder Bau eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung eignet sich zum Beispiel das sogenannte Baukindergeld der KfW als Förderung. Pro Kind erhalten Familien oder alleinerziehende Elternteile einen Zuschuss von 12.000 Euro, der in jährlichen Zahlungen à 1.200 Euro ausgegeben wird. Dies soll Familien beim Start in ihr neues Zuhause unterstützen.

Die Summe von Darlehen und Eigenkapital können Sie in den Immobilienerwerb investieren. Dabei gilt jedoch: Die Gesamtkosten der Baufinanzierung sind weitaus höher als der eigentliche Kaufpreis. Zu diesem müssen Sie nämlich noch Nebenkosten beim Hauskauf wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und eventuell anfallende Maklerkosten hinzuaddieren. Diese Kosten können im Einzelfall bis zu 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Nun haben Sie sowohl für die Suche nach dem künftigen Eigenheim wie auch für die Finanzierungsgespräche eine gute Ausgangslage. Sie wissen, wie weit Sie gehen können, ohne ein allzu großes finanzielles Risiko einzugehen. Sie vermeiden Enttäuschungen, weil nicht erst im Finanzierungsgespräch die Vorstellungen vom Traumhaus nach unten korrigiert werden müssen. Und Sie können sich darauf konzentrieren, innerhalb Ihrer Rahmenbedingungen ein passendes Eigenheim zu finden und die Finanzierung optimal auf Ihre Bedürfnisse abzustimmen.