Grundschuld: Was Hauskäufer und Kreditnehmer wissen müssen.
Wer eine Immobilie finanziert, besichert den Kredit mit einer Grundschuld. Wie genau funktioniert das Prinzip einer Grundschuld? Welche Rahmenbedingungen gibt es? Wie wird eine Grundschuld eingetragen und welche Kosten fallen dafür an? Hier finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Wozu dient eine Grundschuld?
Die Grundschuld ist ein Instrument der Kreditsicherung, dient also als Sicherheit für einen Kredit. Wer ein Haus oder eine Wohnung erwirbt, benötigt dafür fast immer ein größeres Darlehen. Immobilienkredite gehören zu den größten finanziellen Vorhaben von Privatpersonen überhaupt. Aus Sicht der darlehensgebenden Bank stellt der Immobilienkredit ein gewisses Risiko dar. Für den Fall, dass der Darlehensnehmer die Forderungen nicht über die gesamte Kreditlaufzeit erfüllen kann, verlangt die Bank zum Schutz ihrerseits Sicherheiten. Die Grundschuld ist die bei Immobilienkrediten übliche Form der Kreditsicherheit.
Kredite können auch auf andere Weise gesichert werden, so zum Beispiel durch Bürgschaften, Eigentumsvorbehalt oder Sicherungsübereignung.
Die Grundschuld ist eine besondere Form der Sicherheit. Diese stellt nämlich nicht nur eine Vereinbarung zwischen Sicherheitsgeber und -nehmer dar, sondern wird in das Grundbuch eingetragen.
Das Grundbuchamt wird vom zuständigen Amtsgericht geführt und ist eine Art Register über Grundstücke im Zuständigkeitsbereich. Für jedes Grundstück werden neben Informationen über Lage, Art und Größe auch Informationen über Rechte am Grundstück im Grundbuch vermerkt. So lässt sich feststellen, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist und ob dieser als Sicherheit für diese Immobilie einen Kredit hinterlegt hat. Dies dient nicht zuletzt dem Schutz von Kaufinteressenten. Diese werden davor bewahrt, ein Grundstück zu kaufen, das bereits als Sicherheit für ein Darlehen dient und damit „belastet“ ist.
Rahmenbedingungen der Grundschuld.
Die Grundschuld ist ein sogenanntes Grundpfandrecht. Grundpfandrechte geben seinem Rechtsinhaber das Recht, sich aus dem Grundstück zu befriedigen. Die Grundschuld ist die bei privaten Immobiliengeschäften am häufigsten anzutreffende Variante. Darüber hinaus gibt es die Hypothek, die für private Bauherren und Käufer allerdings selten eine Rolle spielt. Stattdessen kommt die Grundschuld zum Einsatz.
Die rechtlichen Rahmenbedingungen zur Grundschuld finden sich in § 1191 BGB. Dort heißt es (Abs. 1): „Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld)“.
Zur Immobilienfinanzierung mit einer Grundschuld gehört ein Sicherungsvertrag. Der Sicherungsvertrag definiert die genauen Forderungen der Bank gegen den Kreditnehmer. Dazu wird in einer Zweckerklärung bestimmt, welche Forderungen abgesichert werden sollen. Durch den Sicherungszweck lässt sich die Grundschuld eindeutig einem bestimmten Darlehensvertrag zuordnen.
Das bedeutet: Zahlt der Kreditnehmer seine Verbindlichkeiten, kann der Darlehensgeber – im Regelfall also die Bank – keine Ansprüche mehr aus der Grundschuld geltend machen. Der Darlehensnehmer kann dann die Löschung der Grundschuldeintragung aus dem Grundbuch beantragen. Bis zur Löschung bleibt sie jedoch im Grundbuch eingetragen und könnte zum Beispiel für eine erneute Kreditaufnahme genutzt werden.
Der Eigentümer eines Grundstücks kann eine Grundschuld auf seinen eigenen Namen eintragen lassen und anschließend den Grundschuldbrief an den Darlehensgeber abtreten. Im Grundbuch ist ausschließlich die Belastung des Grundstücks zu sehen – nicht jedoch, ob tatsächlich ein Kredit besteht und durch wen dieser gewährt wurde.
Ist nicht der Grundstückseigentümer im Besitz der Grundschuld, handelt es sich um eine Fremdgrundschuld. Dies ist der Regelfall nach einer Kreditaufnahme: Die finanzierende Bank ist hier Grundschuldgläubiger.
Nach der vollständigen Rückzahlung eines Darlehens wird die Grundschuld – sofern sie nicht gelöscht wird – zur Eigentümergrundschuld. Der Eigentümer des Grundstücks ist dann selbst Inhaber der Grundschuld. Dies ist bei abbezahlten Immobilien die Regel.
Unterschied zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld.
Grundschulden lassen sich in Buchgrundschuld und Briefgrundschuld unterteilen.
Bei der Buchgrundschuld wird kein Grundschuldbrief ausgestellt. Im Grundbuch ist die Anmerkung „ohne Brief“ zu sehen. Sämtliche Änderungen wie zum Beispiel die Abtretung der Grundschuld erfordern eine Änderung am Grundbucheintrag.
Bei der Briefgrundschuld hingegen gibt es zusätzlich zum Grundbucheintrag eine Urkunde. Sie ist der sogenannte Grundschuldbrief und ermöglicht die Abtretung der Grundschuld ohne Grundbucheintragung.
Grundschuld eintragen: Ablauf und Kosten.
Der Weg zur Eintragung einer Grundschuld beginnt in der Regel bei der darlehensgebenden Bank. Diese händigt ein Formular zur Grundschuldbestellung aus. In dem Formular legt die Bank auch die Bedingungen der Grundschuld fest.
Dazu gehört in der Regel die Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung gemäß § 800 ZPO. Dies ermöglicht der Bank eine einfachere Zwangsvollstreckung bei Zahlungsausfällen, das heißt eine im Zweifel einfachere beziehungsweise schnellere Durchsetzung von Forderungen. Üblich ist zudem die Festlegung der persönlichen Haftung durch den Darlehensnehmer. In diesem Fall ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. Ohne die Klausel reicht eine notarielle Beglaubigung.
Mit dem Formular zur Grundschuldbestellung suchen Kreditnehmer deshalb einen Notar auf. Dieser erstellt eine Grundschuldbestellungsurkunde, die der Kreditnehmer unterzeichnet. Anschließend reicht der Notar die Urkunde beim Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt nimmt die Eintragung der Grundschuld vor und sendet die Urkunde zusammen mit einem aktualisierten Auszug aus dem Grundbuch an den Grundschuldgläubiger – in der Regel also an die Bank.
Für die Eintragung einer Grundschuld fallen Notarkosten und Gebühren für das Grundbuchamt an. Die Höhe richtet sich nach der Höhe der Grundschuld. Üblich sind aktuell etwa 0,8 bis 1,0 %.
Verwertung der Grundschuld.
Die Bank erhält mit der Grundschuld eine wirksame Sicherheit – insbesondere dann, wenn die Kreditnehmer der sofortigen Zwangsvollstreckung zustimmen. Dies ist häufig der Fall, da viele Banken nur dann ein Darlehen gewähren. Der Vorteil für Gläubiger: Das ansonsten auch bei einer Grundschuld notwendige gerichtliche Zwangsvollstreckungsverfahren zur Wirkung eines vollstreckbaren Titels im Falle der Nichtzahlung entfällt. Stattdessen dient die Urkunde über die Grundschuldbestellung als Titel. Der Gläubiger kann die Immobilie bei Zahlungsausfall also zum Beispiel über eine Zwangsversteigerung verwerten. Eine Entschädigung des Gläubigers ist auch im Wege der Zwangsverwaltung möglich. Dann werden zum Beispiel Mieteinnahmen an den Gläubiger umgeleitet.
Auch der Rang der Grundschuld spielt eine Rolle. Er gibt an, in welcher Reihenfolge Gläubiger „an die Reihe kommen“, wenn der Kreditnehmer nicht mehr zahlen kann. Die Grundschuld erfüllt ihren Zweck insbesondere dann, wenn es sich um ein Grundpfandrecht ersten Ranges handelt. Der Verwertungserlös wird zunächst zur Befriedigung der erstrangigen Grundschuldgläubiger verwendet. Erst wenn diese Ansprüche vollständig gedeckt sind, können nachrangige Ansprüche bedient werden.
Übrigens: Einige lassen trotz vollständiger Rückzahlung des Darlehens die hierdurch entstandene Eigentümerschuld nicht aus dem Grundbuch löschen, da hierdurch nachrangige Grundpfandrechte nicht aufrücken.
Mitunter wird eine Eigentümergrundschuld deshalb bewusst installiert, um Ränge im Grundbuch zu blockieren. So ist es zum Beispiel möglich, bestimmten Gläubigern (etwa Verwandten) einen Vorteil gegenüber anderen Gläubigern einzuräumen. Dies ist durch die Abtretung der Eigentümergrundschuld möglich.
