Alles über den Verkehrswert einer Immobilie.
Wenn Sie ein Haus verkaufen oder kaufen wollen, dann spielt vor allem eins eine Rolle: sein Verkehrswert. Was der Verkehrswert einer Immobilie ist und wie die Wertermittlung abläuft, erfahren Sie im Folgenden.
Was ist der Verkehrswert?
Der Begriff Verkehrswert einer Immobilie ist mit dessen Marktwert gleichzusetzen und wird in § 194 des Baugesetzbuchs auch dementsprechend definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Oder einfach gesagt: Der Verkehrswert lässt Rückschlüsse darauf zu, welcher Preis für eine Immobilie angemessen wäre. Dieser Preis muss aber nicht dem tatsächlichen Angebotspreis entsprechen. Denn der wird vom Verkäufer festgelegt, welcher wiederum seine eigenen Taktiken verfolgt. So kann es zum Beispiel eine Verkäuferstrategie sein, eine Immobilie bewusst zu einem höheren Preis anzubieten, um sie am Ende mindestens zum tatsächlichen Verkehrswert zu verkaufen. Der Verkehrswert bietet also in erster Linie eine preisliche Orientierung für Käufer und Verkäufer einer Immobilie.
Doch nicht nur beim klassischen Immobilienverkauf wird ein Verkehrswert ermittelt. Er kann zum Beispiel auch dann eine Rolle spielen, wenn eine Immobilie mehreren Personen gehört, die sie aber nicht (mehr) gemeinsam nutzen wollen – das kann beispielsweise bei Scheidungen oder im Fall von Erbstreitigkeiten passieren.
Wie ermittelt man den Verkehrswert?
Generell ermitteln meistens professionelle Sachverständige einen Verkehrswert für eine Immobilie. Dabei gibt es aber nicht nur ein mögliches Ergebnis, denn es spielen unterschiedliche Faktoren eine Rolle für die Wertermittlung. Zum Beispiel die Lage des Grundstücks, das Baujahr der Immobilie und natürlich die Größe. Darüber hinaus schaut man sich an, wie das Haus oder die Wohnung ausgestattet ist. Gibt es einen Balkon? Parkmöglichkeiten? Wann wurde zuletzt renoviert beziehungsweise saniert?
Aber auch die sonstigen Rahmenbedingungen spielen eine Rolle: Herrscht beispielsweise aktuell eine hohe Nachfrage nach gerade so einer Immobilie? Das treibt den Verkehrswert hoch – genauso wie die Tatsache, dass eine Immobilie später zu einem relativ hohen Preis vermietet werden kann.
Die Errechnung des Verkehrswerts folgt dabei keiner festgelegten Gleichung. Als Grundlage können aber drei verschiedene Bestimmungsverfahren zum Einsatz kommen: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches sich wann am besten eignet, hängt von der jeweiligen Situation ab – manchmal bietet sich zur Ermittlung des Marktwertes auch eine Kombination der Verfahren an:
Im besten Fall kann man bei der Verkehrswertermittlung einer Immobilie mindestens zwei, vielleicht sogar alle drei Verfahren kombinieren. Damit steigt die Wahrscheinlichkeit, dass der ermittelte Verkehrswert auch dem tatsächlichen Wert des Hauses entspricht.
Diese Dokumente brauchen Sie für die Immobilienbewertung.
Die Ermittlung des Verkehrswertes eines Hauses funktioniert am besten, je mehr Daten und Fakten zusammengetragen werden können. Das bedeutet für Sie, wenn Sie die Finanzierung eines Hauskaufs planen und die Immobilie bewerten lassen wollen: Sammeln Sie im Vorfeld möglichst die wichtigsten Unterlagen zusammen. Was brauchen Sie?
Ein Gutachter kann Ihnen dabei helfen, auf Basis dieser Unterlagen den Verkehrswert einer Immobilie, für die Sie sich interessieren oder die Sie verkaufen wollen, zu errechnen. Darüber hinaus gibt es Onlinerechner, die Ihnen eine erste Idee geben könnten, was ein Haus oder eine Wohnung wert ist und wie viel Geld Sie zum Beispiel zur Immobilienfinanzierung benötigen.
