Was sind Hypothekenzinsen?
Hypothekenzinsen sind die Zinsen, die auf ein Hypothekendarlehen anfallen. Bei einem Hypothekendarlehen handelt es sich um einen Kredit, der mit einer Hypothek auf eine Immobilie abgesichert ist. In den meisten Fällen sind Hypothekendarlehen Baudarlehen, die als Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung dienen. Die mit der Hypothek belegte Immobilie ist dabei oft gleichzeitig das Objekt der Finanzierung. Hypothekendarlehen können jedoch auch zur Finanzierung anderer großer Vorhaben dienen, die einer großen Sicherheit bedürfen.
Was ist eine Hypothek?
Mit einer Hypothek werden Immobilien als Sicherheit für eine hoch ausfallende Finanzierung beliehen. Besitzt der Kreditnehmer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück, kann er für diese eine Hypothek aufnehmen und dem Darlehensgeber als Sicherheit übergeben. Wer selbst keine Immobilie besitzt, kann in Einzelfällen eine Hypothek beispielsweise auch auf das Haus der Eltern aufnehmen. Es spielt zudem keine Rolle, ob die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet wird. Das Objekt sollte allerdings lastenfrei oder bei einer vorhandenen Restschuld beinahe abbezahlt sein. Der Kreditgeber erhält durch die Hypothek das Pfandrecht an der beliehenen Immobilie und hat somit das Recht, das Objekt zu pfänden, sollte der Kreditnehmer der Rückzahlung seiner Restschuld nicht nachkommen. Die Hypothek wird gemeinsam mit den vereinbarten Hypothekenzinsen ins Grundbuch der Immobilie eingetragen.
Was ist der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld?
Die Begriffe Hypothek und Grundschuld werden häufig synonym verwendet, bezeichnen jedoch nicht dasselbe. Während eine Hypothek akzessorisch ist, also immer mit einer Forderung und einem Schuldverhältnis verbunden, kann eine Grundschuld auch unabhängig von einer Forderung im Grundbuch bestehen bleiben.
Die Hypothek sinkt parallel zur voranschreitenden Tilgung des Hypothekendarlehens und sollte gelöscht werden, sobald das Darlehen vollumfänglich zurückgezahlt wurde. Die Bank stellt dem Darlehensnehmer dazu eine Löschungsbewilligung aus. Der Nachteil daran ist, dass durch die Löschung wiederum Kosten entstehen. Eine Grundschuld dagegen bleibt unabhängig von der Tilgung des Kredits in gleicher Höhe bestehen und muss nach Ablauf des Kredits nicht zwangsläufig aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Da im Kreditvertrag geregelt ist, dass mit der Tilgung des Kredits alle Ansprüche der Bank auf die Sicherheit verfallen, entstehen dem Kreditnehmer durch das Bestehenbleiben des Grundschuldeintrags keine Nachteile. Stattdessen hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, die eingetragene Grundschuld zu einem späteren Zeitpunkt für eine weitere Finanzierung an einen neuen Kreditgeber abtreten zu lassen und spart sich dadurch die Notar- und Grundbuchkosten für den erneuten Eintrag einer Grundschuld.
Aus diesem Grund werden Hypotheken heutzutage nur noch selten zur Absicherung von Finanzierungen genutzt und das Eintragen einer Grundschuld kommt häufiger vor.
Was kostet ein Hypothekenkredit?
Für einen Hypothekenkredit fallen wie bei anderen Darlehen auch monatliche Zinsen an. Diese Hypothekenzinsen sind Sollzinsen, die für die Überlassung des Darlehensbetrags erhoben werden. Im Zusammenhang mit dem Hypothekendarlehen können jedoch weitere Kosten wie zum Beispiel Kontoführungsgebühren und Bereitstellungszinsen anfallen, die sich im effektiven Jahreszins niederschlagen, der dementsprechend höher ausfällt als die Hypothekenzinsen. Darüber hinaus kommen für den Vertragsschluss mit dem Darlehensgeber und für die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag sowie die anschließende Löschung hinzu.
Die Kosten setzen sich also zusammen aus:
- Hypothekenzinsen
- Gebühren des Darlehensgebers
- Ggf. Bereitstellungszinsen
- Notarkosten für Grundbucheintrag und spätere Löschung
Wie hoch sind die Hypothekenzinsen?
Wie hoch die Hypothekenzinsen für Ihr Hypothekendarlehen ausfallen, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Grundsätzlich fallen Hypothekenzinsen niedriger aus als Zinsen für ein herkömmliches Verbraucherdarlehen, da die Bank mit der Hypothek eine wertvolle Sicherheit in der Hinterhand hat. Die Bauzinsen sind aber auch vom aktuellen Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt abhängig und orientieren sich am Leitzins. Entwicklungen wie Inflation oder Deflation spielen daher auch bei der Festlegung des Zinssatzes für das Hypothekendarlehen eine Rolle. Für die Bestimmung des Leitzinses ist in Deutschland und der Europäischen Union die Europäische Zentralbank (EZB) zuständig. Bewegt sich der Leitzins auf einem niedrigen Niveau, ist auch das Zinsniveau für Immobiliendarlehen entsprechend niedrig. Steigt der Leitzins jedoch an, werden auch die Immobilienfinanzierungen teurer.
Darüber hinaus bestimmen auch die persönlichen Voraussetzungen des Kreditnehmers die Höhe der Hypothekenzinsen. Eine ausreichende Bonität ist Grundvoraussetzung für den Erhalt des Hypothekendarlehens. Je positiver die Bonitätsprüfung der Bank für den Kreditnehmer ausfällt, desto günstigere Zinsen kann sie ihm anbieten.
Auch das verfügbare Eigenkapital des Darlehensnehmers sowie seine monatliche Belastungsgrenze und die sich daraus ergebende Laufzeit des Darlehens wirken sich auf den Zins aus. Hinzu kommt, ob und für welchen Zeitraum für die Hypothekenzinsen eine Zinsbindung vereinbart wurde. Für langfristige und hoch bezifferte Darlehen wie Baukredite ist eine lange Zinsbindungsfrist von beispielsweise zehn oder zwanzig Jahren nicht unüblich. Wird die Zinsbindung für einen langen Zeitraum vereinbart, liegt der Zinssatz der Hypothekenzinsen etwas höher als bei einem vergleichbaren Darlehen mit kürzerer Zinsbindung. Bei einem niedrigen Zinsniveau zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses profitiert der Kreditnehmer dabei allerdings langfristig vom günstigen Zins und muss sich keine Gedanken um einen Anstieg des Leitzinses machen.
Wenn Sie während der Laufzeit des Hypothekendarlehens an eine größere Menge Geld kommen und diese zur Sondertilgung nutzen, können Sie die Laufzeit des Darlehens und womöglich die Kosten verringern. Einige Banken fordern im Falle von Sondertilgungen jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung ein. Auch die vertraglich von vornherein festgelegte Möglichkeit zur Sondertilgung kann einen Zinsaufschlag zur Folge haben.
Wie entwickeln sich die Hypothekenzinsen?
In den vergangenen Jahren hat es mit Blick auf Bauzinsen einen stetigen Rückgang des Zinsniveaus gegeben und Kreditnehmer konnten zum Teil Darlehen mit einem Jahreszins weit unter 1 % abschließen. Unter anderem aufgrund von steigender Inflation sind die Zinsen im Sommer 2021 erstmals wieder leicht angestiegen. Für Kreditnehmer gilt es daher, die Zinsentwicklung genau im Auge zu behalten, um einen günstigen Zeitpunkt für den Abschluss des Hypothekendarlehens abzupassen und sich bei langfristiger Zinsbindung einen möglichst niedrigen Zinssatz zu sichern.
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Warum sind Hypothekenzinsen wichtig?
Die Höhe der Hypothekenzinsen hat immensen Einfluss auf die Kosten einer Baufinanzierung. Wie wichtig die Hypothekenzinsen und ein Zinsvergleich sind, zeigt ein kleines Rechenbeispiel:
| Darlehensbetrag | Tilgungsrate pro Jahr | Kosten pro Jahr | Monatliche Rate | |
|---|---|---|---|---|
| Hypothekenzins 0,6 % | 250.000 Euro | 2,5 % | 7.750 Euro | 645,83 Euro |
| Hypothekenzins 1,2 % | 250.000 Euro | 2,5 % | 9.250 Euro | 770,83 Euro |
Mit dem günstigeren Hypothekenzins von 0,6 % pro Jahr würde der Kreditnehmer in diesem Beispiel im Jahr 1.500 Euro weniger zahlen als mit einem Hypothekenzins von 1,2 %. Das entspricht einer Steigerung um 19,35 %. Schon ein scheinbar geringfügiger Anstieg der Leitzinsen und damit der Hypothekenzinsen hat somit einen großen Einfluss auf die Kosten des Hypothekendarlehens und der Immobilienfinanzierung.
Ein Zinsvergleich und die Beobachtung der Zinsentwicklung sind vor Abschluss eines Hypothekendarlehens daher unbedingt empfehlenswert. Auch wenn Sie sich für den Zeitraum der Zinsbindung günstige Hypothekenzinsen gesichert haben, sollten Sie für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindungsfrist vorausplanen. Ist das Zinsniveau in der Zwischenzeit gestiegen, erwartet Sie unter Umständen eine sehr viel größere finanzielle Belastung als zuvor.
Anschlussfinanzierung von Hypothekendarlehen.
Da bei Hypothekendarlehen mit Ablauf der Zinsbindung häufig noch eine große Restschuld vorhanden ist, wird eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Im besten Fall sollten Sie sich schon einige Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist Gedanken um Ihre Anschlussfinanzierung machen und verschiedene Optionen in Betracht ziehen.
Eine Möglichkeit, sich zum derzeitigen Zeitpunkt günstige Zinsen auch in Zukunft zu sichern, ist mit einem sogenannten Forward-Darlehen. Mit einem Forward-Darlehen können Sie die aktuell günstigen Zinsen für Ihr Darlehen zur Anschlussfinanzierung bereits einige Jahre im Voraus festschreiben und entgehen dadurch dem Risiko einer steigenden Zinsentwicklung.
Wenn Sie bei Ablauf der Zinsbindung Ihres Hypothekendarlehens noch keine Vorkehrung zur Anschlussfinanzierung getroffen haben, wird Ihnen Ihre Bank ein Angebot zur weiteren Finanzierung des Darlehens mit voraussichtlich angepassten Hypothekenzinsen unterbreiten.
Sollte Ihnen dieses Angebot nicht zusagen, beispielsweise weil das Zinsniveau der Bauzinsen in der Zwischenzeit stark angestiegen ist, können Sie auch eine Umschuldung in Erwägung ziehen. Bei einer Umschuldung löst eine andere Bank das Darlehen ab und von nun an leistet der Kreditnehmer die Rückzahlung an den neuen Kreditgeber, der günstigere Zinsen geboten hat. Ob eine Umschuldung sinnvoll ist, sollte im Vorhinein sorgfältig ausgerechnet werden. Bei Umschuldung eines Hypothekendarlehens muss auch die Hypothek auf den neuen Darlehensgeber übertragen werden und es entstehen erneut Kosten für Notar und Grundbucheintrag. Sollte die Umschuldung vor Ablauf der Zinsbindung erfolgen, muss der Darlehensnehmer zudem eine Vorfälligkeitsentschädigung an den ursprünglichen Kreditgeber zahlen.
